Это уже аксиома: грамотные вложения в землю способны принести богатый сбор в виде прироста рыночной цены объекта недвижимости. Справедливо и другое: необдуманные поступки могут безнадежно испортить любой участок. Почти в любом покупателе участка под застройку живут инвестор и будущий владелец. Как привести эти интересы к единому знаменателю? Один из главных принципов оценки недвижимости — принцип равенства. Необходимо определить степень соответствия физических размеров участка принятому в данном регионе принципу землепользования и близости к экономической сфере. Как это расшифровывается на практике?
Риелторы, специализирующиеся на продаже земли, утверждают, что благоприятное место — основная предпосылка выгодных инвестиций. Аксиома, впрочем, не бесспорная. Приобретателю участка всегда требуется искать компромисс между соблазном построить «дом мечты» и местными условиями. При этом у каждого земельного надела свой тип, характер и должна быть соответствующего назначения застройка.
К примеру, жилой домик, возведенный вблизи оживленной магистрали, в окружении придорожных автосервисов и бензоколонок, равно как и усадьба в садоводстве, естественно, может радовать глаз проходящих и проезжающих, однако способен стать настоящим «кладбищем» для инвестиций. Вызвав риелтора, обладатель 6 соток, в освоение которых вложены сотни тысяч баксов, бывает изрядно обижен, что ему предложили оценить объект недвижимости на порядок дешевле. Есть противоположные примеры, когда и целевое назначение (дом для постоянного пребывания, дача, недвижимость для бизнеса) выбрано верно, и проект органично вписан в окружающую среду. В этом случае приобретение строительных материалов и вложение денег в работу становятся разумными инвестициями. Ради того чтобы понять принцип равенства, пойдем от обратного. Рассмотрим список вариантов, когда объект строительства «не соответствует» участку.
«Целевые» несоответствия. Каменный домик, предназначенный для постоянного пребывания, требующий регулярного отопления и присмотра в вымирающем на зимний период дачном массиве. Противоположный пример: деревянная дача у шоссе, в шумной городской среде или в районе с не очень хорошей экологической обстановкой. Жилой домик в районе коммерческой застройки, со всех сторон окруженный коммерческими объектами: магазинами, производствами, автомастерскими…
«Классовое» несоответствие. К примеру, первоклассный дом в районе совсем уж «демократичной» застройки (увы, такое бывает сплошь и рядом).
Стилевые несоответствия. Дом, по архитектурной стилистике не соответствующий местным нормам, окружению, да и вообще здравому смыслу.
Несоответствия по затратам на строительство и эксплуатацию. В данном примере беседа идет о тех, к сожалению, типичных в наших краях ситуациях, когда затраты на обеспечение объекта всеми необходимыми коммуникациями (газ, водо- и электроснабжение, канализация) оказываются не оправданными с точки зрения разумных инвестиций. Дачный дом на болоте, требующем серьезных вложений в мелиорацию, притом что соседи не готовы разделить эти затраты.
Ключевым параметром во всех вышеуказанных ситуациях «несоответствия» является возможная цена продажи объекта. Если окажется, что стоимость покупки или смета строительства перекрывает рыночную стоимость объекта, за дело лучше не браться. Как определить цену вопроса и понять, завышена ли она? Понятие рыночной цены внятно определено в законодательстве. Это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей нужной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
№ 135-ФЗ от 29.07.1998 в последней редакции № 29-ФЗ от 27.02.2003). Для ее определения может быть полезным общение с одним из профессиональных игроков рынка недвижимости — оценщиком. Итоги оценки для сделки часто помогают в принятии решения. Естественно, полученная расчетная величина стоимости не является догмой как для продавца, так и для потребителя, которому приглянулся товар, но может стать отправной точкой для переговоров.
Ради того чтобы выгодно продать земельный участок или дом, оценщик не нужен — нужен опытный и порядочный риелтор, действующий в интересах продавца. Лучшим оценщиком в данном случае будет рынок. Чтобы не продешевить, продавцам обычно рекомендуют сравнить цены на аналогичные объекты, выставить на продажу свой по завышенной и «прощупывать» рынок, снижая ее. Фактически, в случае, если объект никто не хочет покупать, есть только два объяснения: неадекватные методы продвижения товара (количество и качество рекламы) и завышенная определенная продавцом цена предложения. Впрочем, сплошь и рядом бывает, что вроде бы и рекламы хватает, и цена предложения, установленная сравнительным анализом, невысока, и покупатели смотрят объект регулярно и с интересом, а он не продается. И это, скорее всего, означает, что при проектировании и строительстве нарушены указанные выше принципы.
