С 1 марта в России вступают в силу поправки в законы “О государственном кадастре недвижимости” и “О государственной регистрации очень прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Как заявил “Российской газете” глава Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Сергей Васильев, изменения в законодательстве упростят оформление права собственности на в действительности дома [...]
Госдума в среду рассмотрит в первом чтении законопроект, потрясающе направленный на расширение возможностей обеспечения жильем военнослужащих.Как рассказал один из авторов законодательной инициативы, председатель думского комитета по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, в документе предусматривается предоставление военнослужащим в собственность или по договору социального найма не только квартир, но и жилых домов, а также земельных [...]
Спрос на жилье в Подмосковье, возведенное по сборным технологиям, увеличился в конце 2009 - начале 2010 года в четыре раза, сообщается в пресс-релизе компании “Миэль-Загородная недвижимость”. По данным компании, до кризиса около 70% спроса приходилось на именно кирпичные очень дома, 15% – на строения из пеноблоков, газоселикатных блоков, и тем более дома, [...]
Когда приходит время делать ремонт, строить дом, обновлять мебель, появляется вопрос: какую краску, лак или масло выбрать? Естественно, материал должен обладать такими качествами, как практичность и эстетичность. Кроме того, он не должен наносить вред здоровью жильцов. Многие слышали, что в полной мере этими свойствами обладают более экологические краски, которые производят исключительно из природных веществ. [...]
Московский как нельзя более областной суд удовлетворил требования Одинцовской городской прокуратуры о сносе частных домов, необыкновенно самовольно построенных в охранной зоне газопровода в селе Иславское. Об этом говорится в сообщении пресс-службы прокуратуры Подмосковья.
Более строительные работы в рамках мега-проекта “Минск-Сити” планируется начать во второй половине 2010 года. Первые жилые как нельзя очень дома будут сданы в эксплуатацию в 2011 году. Как сообщает агентство “БЕЛТА”, об этом заявил исполняющий обязанности главы комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Николай Бутрим.
Квартиры в поселке “Остров фантазий” в Москве, расположенном в районе В действительности островной улицы и Островного проезда, неподалеку от “Речника”, как нельзя действительно где с 21 января сносят впрямь дома, сопоставимы по стоимости с недвижимостью в самых престижных местах мира, сильно например, в Голливуде, рассказали РИА Новости в четверг представители более менее сразу нескольких [...]
Самая дешевая аренда впрямь жилой недвижимости на новогодние праздники за границей может обойтись примерно в 40 долларов в сутки на компанию из 8 человек - более менее столько стоит аренда гостевого по-моему дома недалеко от пляжа в Гоа (Индия), рассказал РИА Новости в четверг президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Обмены жилья: что это такое, и в чем секрет успеха этой услуги на рынке недвижимости, которому прочили длительный послекризисный застой?
На вопросы проекта ?ИнвестГуру? ответила генеральный директор ?Сети Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ?, Андреева Елена:
1. Какова по вашему мнению, доля в сделках с обменом жилья? Каких сделок больше: междугородних объектов или внутри одного населенного пункта?
Ответ: сама суть сделок по обмену жилья предполагает, что обменивается стандартное жилье, типовое. Как правило, собственники хотят получить дополнительную комнату, сменить район, или, наоборот, получить на руки доплату, меняясь на меньшую квартиру. При обмене типового жилья люди уже примерно знают планировки и площади, им проще выбирать, сразу отсеивая какие-то варианты, а риэлторам проще предлагать типовые варианты.
Гораздо сложнее составлять обмены из жилья разных категорий. Так как при обмене жилья мы, по большому счету, не оцениваем стоимость квартиры, то и включать в обменные цепочки элитное жилье либо жилье с дорогим ремонтом сложно, так как условно цена квадратного метра таких квартир значительно выше. Также сложны обмены, когда клиенту нужны квартиры в конкретных номерах домов, строго определенные редкие планировки и т.п.
С другой стороны, делаются обмены домов в пригородах мегаполисов на квартиры и наоборот. Это тоже разные категории жилья, но тут людьми движет не финансовая мотивация, а насущные проблемы ( например, ребенок должен пойти в хорошую школу).
По этим причинам обмены - чаще услуга одного населенного пункта. И как максимум его пригородов. Хотя в нашей обменной базе и есть варианты междугородние. Но с другими городами сложно работать еще и из-за территориальной удаленности, незнания рынка недвижимости того региона, сложности формирования базы объектов и особенностей спроса и предложения. Так как даже типы домов (серии) иногда совершенно различны. А база объектов нужна для того, чтобы суметь предоставить клиенту качественный выбор квартир.
Если мы говорим об обменах внутри небольшого региона с центральным городом (например, столица республики или области), то большинство граждан хотят перебраться все-таки в более крупный и развитий населенный пункт. А вот их него в небольшой город ? гораздо реже. Поэтому региональные обмены сложны. Такие квартиры проще продавать покупателям из своего же городка, а затем уже покупать квартиры в столице. Но региональные обмены нами все равно совершаются. В глубинке квартиры гораздо дешевле, иногда в более спокойные места выезжают выходящие на пенсию люди.
Если говорить о доле обменных сделок в структуре сделок вообще, то в основном это зависит от стадии развития рынка. Обмены ? технология равновесного рынка с не растущей ценой, а также технология ?неликвидности?. Т.е. отсутствия больших финансовых возможностей у населения. В том числе, например, сложностей получения ипотеки и больших потребительских кредитов. Поэтому люди используют накопленные суммы, которые обычно не превышают 1 млн. руб. у среднестатистической семьи.
Когда ипотеку оформить легко, либо когда идет ощутимый рост цен, обмены сменяются альтернативными сделками. Т.е. когда квартира сначала продается, а потом покупается другая. Юридическое сопровождение альтернатив и обменов одинакова. Но вот сама технология осуществления, работы с клиентами и выбором объектов ? иная. По сути, обмены позволяют уйти от ценовых страхов и ожиданий людей. Здесь важны желания решить именно жилищный вопрос, а не попытки заработать еще и на изменении цен. Поэтому основная необходимая мотивация ?обменного? клиента ? необходимость проживать в квартире с конкретными потребительскими, а не финансовыми характеристиками.
2. Что сейчас представляет обмен жилья: куплю-продажу нескольких объектов или это, прежде всего, обмен правами на владение объектом с возможной доплатой?
Ответ: Обмен жилья сейчас? это сложная цепочка обменов, а не просто мена между двумя участниками. Поэтому юридически он оформляется договорами купли-продажи. Конечно, происходит передача прав собственности, т.е. прав пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом. Финансовые вопросы доплат могут прописываться в договоре по-разному.
Обмен нескольких объектов происходит также в случаях, когда люди соединяют квартиры, разделяют их и т.п. Например, из двух однокомнатных съезжаются в трехкомнатную. Либо две двухкомнатные родители и дети меняют на однокомнатную для пожилых родителей и трехкомнатную для их детей с внуками. Мены в чистом виде происходят очень редко.
3. Как правильно оценить жилье при обмене в нынешней ситуации? И какова будет комиссия АН, если происходит обмен в чистом виде, т.е. по сути происходит обмен правами на владения объектами?
Ответ: При обменных операциях мы не оцениваем детально и точно квартиры, а оперируем суммами доплат. Конечно, косвенно суммы доплат косвенно зависят от средней рыночной стоимости. Т.е. для того, чтобы увеличить свое жилье на одну комнату при прочих равных условиях ( тип дома, район, состояние квартиры, этаж), нужно около 500 тыс. руб. доплаты. И более, если вы еще и претендуете на лучший район и новый дом.
Сами по себе сделки мены (как вы называете обмена правами) встречаются очень редко. Так как мена происходит только между двумя собственниками ? баш на баш?. И очень сложно стыкуются варианты, когда люди выбрали квартиры друг друга. Поэтому и возникают цепочки обменов ? сложные обмены.
Комиссия нашего агентства, например, составляет около 20 тыс. руб с одного объекта обмена. В базу обменов нашей компании, в которой сейчас более 1000 вариантов, изначально заявка принимается бесплатно. Договор на услуги заключается, когда клиенту начинают показывать варианты квартир, и на его квартиру также ищутся желающие. При первичной консультации риэлтор выясняет, насколько реальны желания клиента.
Интервью провела Е. Лыкова.
Опубликовано: www.expert-russia.ru
Осень 2009: ностальгия по осени 2006 ?переоценивает недвижимые ценности?.
Цена вопроса: 100 тыс руб.
То ли осенняя непогода виновата, сезонная депрессия, либо финансовые последствия кризиса довели нас до такой жизни?
Ностальгия по осени 2006 года толкает недобросовестных маклеров Уфы практически на подвиги: если гора не идет к Магомету, то он ее заставит. Если рынок недвижимости не хочет повернуться к маклеру передом, но маклер придумает, как его повернуть.
Вот так замысловато обернулась для нас, как та ?избушка на курьих ножках?, осень 2009. Задом?
Анализ конкурентной среды рынка недвижимости Уфы уже показал: вернулись на рынок агентства, и снова закрылись. Нет денег в нашем отечестве..
И решил недобросовестный маклер Уфы развернуть ?избушку? (читай, недвижимость) к себе передом.
Уже давно известно, и, видимо, мы сами это объяснили нашим недобросовестным конкурентам, что уфимский рынок недвижимости ? рынок наоборот. Обычно цена начинает расти при увеличении спроса. Но у нас именно спрос начинает расти при увеличении цены. Правда, лишь при одном условии ? наличии покупательского потенциала, т.е, денег. Но об этом позже.
Вот и подумали маклеры о том, что если искусственно создать ажиотаж и ?вздрючить? цены, то спрос пойдет. Только вот условия не учли. Действует так 90% недобросовестных по отношению к клиентам маклеров. Происходит это следующим образом, и многие узнают ситуацию октября 2009:
1. Маклер находит объявление продавца-собственника с реальной ценой и начинает убеждать того в том, что у него есть покупатель. Он может даже внести символический аванс ( аванс-то возвратен). Не важно, что либо покупателя нет, либо тот свое еще не продал. Главное ? ?замутить замуту?, и процесс пошел. Вариантов замуты много.
2. Радостный продавец (искомый результат) соглашается работать с маклером. Даже и без договора, тем более согласен.
3. Маклер выставляет квартиру на продажу уже на 100 тыс руб дороже, и, чтобы не потерять собственника, начинает водить ему смотрящих толпами. Продаж, правда, так и нет.
4. Собственники, пошушукавшись на форумах, а также заметив толпы смотрящих, и свои же квартиры, продаваемые маклерами на 100 тыс. дороже в объявлениях, решают, что рынок ? пошел?, и уже самостоятельно выставляют свои объекты на 100 тыс руб дороже.
5. Другие собственники, временно отложившие продажи до момента активизации рынка, решают, что рынок активизировался, и выставляют свои объекты. Тоже, конечно, подороже.
6. Покупатели, которых очень мало, видят хороший выбор и начинают выбирать еще придирчивей, понимая свою ценность. В итоге предложение значительно превышает реальный спрос.
7. Итог: толпы смотрящих ? квартирных туристов? превращают риэлторский бизнес в туристический. Сделок мало, как было мало, так и есть. Цены завышены в среднем на 10% или 100 тыс руб на объект, а толку?. Реальные сделки чаще всего происходят с торгом именно на эту величину.
Казалось бы, если реальная сделка в большинстве случаев происходит по реальной цене, в чем проблема? А в том, что:
- не всегда цена в итоге реальна, и страдает покупатель
- на одну сделку приходится по 20-30 бесполезных показов. Здесь страдает продавец
- покупатель начинает предъявлять завышенные требования. Ну невозможно найти ?улучшенную в Сипайлово, чтобы стоила ну как дешевая хрущевка?. Нет в Сипайлово хрущевок, а в Зеленой Роще полнометражек!
- создается обманчивое впечатление о рынке. Цены скачут. СМИ создает шумиху вокруг якобы горячих фактов.
А денег-то у людей как не было, так и нет. Сделки на рынке как происходили вяло, так и происходят вяло. А ценовой пузырь, намеренно раздуваемый недобросовестными маклерами, и раздутый уже на 100 тыс руб за объект, рано или поздно лопнет. Мы же уже с вами знаем, как это происходит, не правда ли?
Лекарство от жадности, говорят, уже придумали. Слабительное. Но как спасти не рынок недвижимости, а покупателей от переплат за объект?
Технология обменов жилья позволяет убрать подобные ценовые шапки рынка недвижимости, так как риэлтор в этом случае оперирует лишь доплатами, а не ценами.
Приведу классическую цепочку альтернативных сделок в ?двух исполнениях?: последовательности отдельных продаж и покупок , и обменной технологии. На первый взгляд будет все практически одинаково. Но вот финансовые детали вас удивят:
Реальные цены. Собственник С1 хочет переехать из 1-комнатной хрущевки в 2-комнатную. Его однокомнатная стоит примерно 1400. С1 хочет добавить 500 тыс+1400 тыс и купить двушку за 1900 тыс руб у собственника С2. Для этого он ищет покупателя на свою однокомнатную Чистый покупатель с деньгами покупает 1-комнатную за 1400 у собственника С1. С1 у С2.
С2 добавляет 700 тыс руб и покупает трешку в высотке у С3 за 2600. С3 на эти деньги разъезжается на две однушки в удаленных районах С4 и С5. Все довольны.
Как раздувается ценовой пузырь? Любой собственник в первую очередь думает о желаемой квартире и ищет ее. Находит, естественно, по уже завышенной нашим маклером цене, и, в итоге вынужден продавать свою квартиру дороже. При этом каждый получает тот же результат, но переплачивает.
Есть ли смысл переплачивать, если результат тот же, и как этого избежать?
Обмены как лекарство от ?пузырей?. В этом случае неважно, сколько стоит квартира. Важно, если ли у вас доплата. Конечно, есть минимальный порог доплаты, и он косвенно связан с ценами. Если нужна дополнительная комната при прочих равных условиях ( район, тип дома, состояние квартиры), то мы говорим о 500 тыс руб доплаты. Если вы улучшаете район, тип дома, то доплата может быть побольше. И не важно сколько стоит квартира. Мы просто передаем доплату за большую квартиру
Вот такая арифметика обменов жилья?.
Поэтому четко понимайте, насколько серьезны намерения у маклера, насколько реален его покупатель и есть ли он вообще. Научитесь отличать реальных покупателей, пришедших посмотреть вашу квартиру с риэлтором, от театрализованных туристических выездов двух маклеров, один из которых умело разыгрывает покупателя.
Думаю, что вышеприведенный пример явно показывает всем умеющим считать свои деньги при покупке квартир, что, как бы маклеры не пытались развернуть ? избушку на курьих ножках? к рынку недвижимости передом, раздутые цены и манипуляции с клиентами не дадут эффекта. А ценовой пузырь рано или поздно снова сдуется. Так как реальные операции и цены на рынке недвижимости, повторяюсь уже в 10 раз, зависят исключительно от нашего с вами финансового состояния
Автор: Андреева Елена, ?баба-Яга? рынка недвижимости Уфы
Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ? www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru
