Только в строительство домов будет вложено около $1 млрд. ЗАО “Интеко” в 2012 году планирует приступить к реализации масштабного жилищного проекта на северо-востоке Москвы, заявил в среду вице-президент компании Олег Солощанский на пресс-конференции, состоявшейся в рамках выставки “МИПИМ-2010″ в Каннах.
В будущей игорной зоне “Азов-Сити” началось строительство второго казино. Об этом РИА Новости сообщил Максим Смоленцев соучредитель краснодарской девелоперской компании “Парк-Сити”, которая занимается реализацией проекта. Разительно общая площадь казино, строительство которого планируется завершить к августу 2010 года, составит 1500 тысячи квадратных метров. Объем инвестиций в проект оценивается в 120 миллионов рублей. Кроме игорного комплекса, [...]
Цены на землю как под надо признаться торговые помещения, так и под жилье упали в прошлом году на самом деле почти во всех префектурах Японии, сообщило в четверг министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма страны в ежегодном отчете.
Довольно таки украинская необыкновенно строительная ассоциация (УБА) намерена предложить министерству регионального развития и строительства вложить средства в рекламу крупных украинских строительных проектов за рубежом. Об этом Корреспондент.net сообщает со ссылкой на агентство “Интерфакс-Украина”.
Парламент Карелии намерен обратиться в довольно таки федеральные органы власти с предложением внести изменения в законодательство о выделении жилья детям-сиротам и ограничить их право на приватизацию жилья, чтобы тем самым уберечь их от “черных риелторов”, которые обманом заставляют сирот продавать свои квартиры, сообщила в четверг пресс-служба Законодательного собрания республики.
Динамика цен на недвижимость: от чего ?зависимость неизлечима?.
Цены на недвижимость зависят от уровня жизни и доходов граждан. Это уже практически аксиома, доказывать которую никому не нужно. Есть деньги ? живем хорошо, хотим лучше и больше, покупаем квартиры, увеличиваем имеющиеся площади. Этот фактор ? аксиома не только для каждого человека. Фактор работает практически во всех городах, регионах и странах, проявляя однозначную зависимость.
С другой стороны, очевидно, есть и иные факторы, влияющие на динамику спроса-предложения, характерные уже для конкретных регионов и городов. Это демонстрирует различная динамика цен иногда даже в соседних областях. Почему же так происходит, если в целом экономические кризисы или прочие катаклизмы влияют на всех?
Тут вступают в дело факторы второго уровня, регионального: зависимость от градообразующих предприятий, климатические условия, которые могут, например, ограничивать проживание за городом, законодательные акты местных властей и обычаи делового оборота. Региональным фактором может быть даже мода и особенности работы и технологий местных застройщиков по принципу ?так уж у нас сложилось?.
В итоге создается определенная среда рынка недвижимости, характеризующаяся (уже вне прямой зависимости от доходов людей) определенными типами квартир и домов, соотношением и объема сегментов недвижимости и спроса на них, темпами строительства новых микрорайонов, особенностями финансирования, адресными жилищными программами и льготами, длительностью выбора объекта покупателем и т.п. Именно поэтому в регионах различаются не только цены на квадратный метр, а даже технологии работы риэлторов, застройщиков и госструктур.
Если же посмотреть более обобщенно на рынки недвижимости, то уже можно говорить о рынках стран и групп стран со схожей ситуацией, например ЕС, схожие ситуации в странах постсоциалистического лагеря.
Здесь тоже есть свои факторы влияния, хотя желания людей везде примерно одинаковы ? жить лучше. Здесь же скорее речь об устоях конкретного общества, которые формировались уже не эпохами того или другого государственного строя, а веками и народными традициями.
Например, в странах теплых проживание в частных домах плюс домах облегченных конструкций ? дело обычное. В горных районах - преимущественно малоэтажное строительство, в восточных странах, где семьи исторически большие, принято жить если не в своих домах, то в значительно бОльших квартирах. Соответственно, типовое жилье там совсем иное.
Еще один из сложившихся устоев, скорее свидетельствующий о политической и экономической стабильности ? отношение к кредитам и обязательствам по ним. Приемлемы кредиты и ипотека ? жилье покупается, если нет ? арендуется.
Возможности аренды жилья ? тоже историческая традиция рынка недвижимости. Например, такая тема, как доходные дома, т.е. дома, где все квартиры сдаются в аренду, типична для некоторых стран. Причем не потому, что у людей нет денег на покупку. Просто там так принято, принято арендовать жилье годами у одного и того же арендодатели или домоуправителя.
Вопрос здесь заключается скорее в привычке. Дело в том, что граждане настолько привыкли к устоявшимся арендным отношениям, четким договорам, как мы привыкли к договорам по коммунальному обслуживанию и квартплате. Т.е. управители доходных домов выполняют там функции нашего ЖЭУ, заботятся о необходимых ремонтах и коммуникациях. У нас же пока такая практика не сложилась. Да и отношение арендаторов к своим обязательствам оставляет желать лучшего.
В некоторых странах также высоки налоги на собственность, поэтому некоторые люди предпочитают не иметь ее, и лучше оплачивать затраты, связанные с авто, чем вкладывать в ремонты квартиры и налоги. Странная позиция для нашего понимания, но это действительно так.
Для нас аренда ? это безысходность, так как ? всех давно испортил квартирный вопрос?, и обладание недвижимостью ? это первое, к чему стоит стремиться. Конечно, институт собственности уважаем везде, но вот отношение к жизни у всех разное. Поэтому в странах, где аренда жилья - дело обычное и привычное, редко наблюдаются резкие скачки цен на недвижимость. Сравните, у нас, когда цена начинает расти, покупатели оживляются, и цена растет еще больше. А там наоборот, перестают покупать, так как можно арендовать, и рынок удерживается на этом же ценовом уровне. Поэтому отношение к аренде жилья и обычаи делового оборота в этой сфере ? значимый фактор цен на недвижимость, и даже больший, чем, например, доступность кредитов и ипотеки.
Многие прогнозируют скорое появление в нашей стране организованного бизнеса по сдаче в аренду квартир, когда собственником обслуживаются и сдаются целые дома или подъезды. Но пока такие серьезные вложения все равно расцениваются с точки зрения инвестиций, соответственно, роста в будущем продажных цен на эти квартиры, а не сточки зрения текущей ежемесячной доходности от аренды. Видимо, поэтому у нас прецедентов пока и нет.
Если же такой бизнеса получит большое развитие, и изменит отношение к аренде квартир, то это может оказать значительное стабилизирующее воздействие на рынок жилой недвижимости. По крайней мере, станет неким противовесом резким ценовым движениям.
Но время покажет.
Автор: Андреева Елена
www.expert-russia.ru
Загородная недвижимость - 2010: прийти в себя или уйти в себя еще больше?
Ежегодно в марте, в преддверии дачного сезона, когда первые теплые деньки начинают радовать солнцем, на нашем сайте появляется статья, подобная этой. Так происходит уже третий год подряд, но до сих пор с определенностью нельзя сказать, что же ждет сегмент загородной недвижимости в текущем году.
Далекие перспективы, конечно, выведут его рано или поздно на европейский уровень и по восприятию потребителей, и по качеству и разнообразию представленной базы объектов. Но пока это большой знак вопроса для регионального рынка.
Тенденции загородной недвижимости до кризиса были значительно подвержены моде. Именно поэтому предсказать дальнейшее развитие было проще. Если сравнить этот сегмент с типовым городским жильем, то во втором случае правит необходимость и финансовая возможность.
Спрос на загородную недвижимость зависит от гораздо большего количества факторов.
В первую очередь, загородные объекты - это не объекты первой необходимости. Без дачи можно и обойтись. Во-вторых, далеко не сразу осознаются все недостатки проживания за городом, особенно семьями с детьми, которых надо возить в школу и т.д., и соотносятся с достоинствами. В-третьих, на протяжении 2006-2007 годов активность сегмента во многом поддерживалась инвесторами всех видов и мастей. Первые покупали землю и строили на ней для продажи, вторые, построив и вкусив всех минусов, решили продать с наценкой, третьи начали строить, не достроили, и опять-таки решили продать, просуммировав все свои расходы. И так далее.
В итоге на рынке происходил некий оборот, среди которого были и покупатели для собственных нужд. Некоторые семьи перебрались в пригород для постоянного проживания. Далее, опять-таки до кризиса, в ход вступил новый виток моды ? экология и экологические виды отдыха за городом. Поскольку в этом случае не столь важна была стоимость, сколько место и природа, новый виток спроса можно было отметить на недорогие деревенские дома и отдаленные дачи. Но для обладания подобными объектами нужен не просто вместительный автомобиль и терпение, но и масса других подвигов, таких как поддержание состояния, вечная борьба с природой, пытающейся ежегодно занять вашу территорию. Чем лучше экология ? тем дальше ваша дача и явственней проявляются эти моменты.
Не удивительно, что как только показались первые признаки финансового кризиса, именно те, кто обладал финансовыми и прочими ?загородными? возможностями, отложили вопрос до лучших времен.
Рынок городского жилья, хотя последние 2-3- месяца показывает нам значительное оживление, еще далеко не достиг докризисной активности. Хотя в момент начала его оживления к весне предсказывали чуть ли не рывок цен вверх.
Время показало, что все сложнее. Наличие или отсутствие денег не просто на конкретную покупку, но даже и на оплату ипотечных кредитов, отражают глобальное состояние экономики. Загородная недвижимость же всегда следует с запозданием за движением рынка городских квартир. Поэтому в этом году после якобы оживления городского рынка, все ждут оживления и загородного сегмента. Многие загородные коттеджи продаются уже не полгода и даже не год, так как большинство из них, особенно построенные с инвестиционными целями, как раз и были выставлены на продажу в момент начала кризиса. Поскольку сезон покупок ? начало весны и далее, каждая весна, кажется, несет с собой надежды.
Но, откровенно говоря, однозначных предпосылок к этому нет. Помимо причин экономического характера, погода в этом году тоже может наложить свои коррективы. Те покупатели, которые спешат приобрести дачку весной, наверняка хотят успеть окультурить землю и произвести посадки. Правда многоснежная зима, и теперь уже снежная весна обещают высокий паводок, заболоченность, ?длинные? снега и сложность просмотров многих объектов. Соответственно, и выбор затянется.
Как бы ни хотелось верить в оживление спроса, перспективы вновь неоднозначные.
Как быть собственникам-продавцам?
В прошлом году у заждавшихся продавцов возникла идея ? обмены. Мол, обменять дом или коттедж на городскую квартиру, да плюс с доплатой. Но сегменты потребителей коттеджей и квартир различны, и доплату собственники обычно хотят завышенную. Поэтому с помощью ?новой-старой? технологии обменов эта проблема не была решена.
Другой вариант ? сдавать в аренду дом, если хозяева в нем постоянно не проживают. Стоимость такой аренды достаточно высока, и если объект не продается, это, как минимум, компенсирует постоянные затраты. Но риски колоссальны. Так как пользуются спросом дома именно в праздничные дни, и на слуху истории с неосторожными поджогами и т.п. Тем более, если объект находится в достаточном отдалении от города, не застрахован, а вокруг нет постоянно проживающих соседей.
В общем, тоже не способ. Если в прошлом году собственнику можно было надеяться на сохранение желаемой продажной цены, то в этом году иллюзий уже быть не должно. Вслед за снижением вторичного рынка, загородная недвижимость подешевела. Вернее, собственники-то все так же хотят продать ее дорого. Но вот покупателей интересуют ценовые планки гораздо более низкого уровня.
Поэтому появляющихся покупателей на дома и коттеджи стоит ценить, так как их не так уж много, и далеко не все из них реально готовы сделать приобретение в этот сезон все по той же причине ? приобретается не первая необходимость.
Загородный объект, это как взятый в дом живой питомец ? и ответственность и затраты.
Чего можно пожелать собственникам ? продавцам? Пересмотреть свои взгляды на цену объекта и ценообразование вообще. Четко определить, на какого покупателя вы рассчитываете. Поставить себя на его место. Сравнить со своими действиями. Ответить на вопрос, почему на самом деле вы продаете свой объект, и, если вам он больше не нужен, кому и зачем он может стать нужен по заявленной вами цене. Выводы возникнут сами.
Автор: Андреева Елена
www.expert-russia.ru
Бюджет в дефиците: ищем ?приземленные?, но надежные источники пополнения.
Кризис нанес удар не только личным бюджетам почти каждого из нас, но и по бюджету государства. Как никогда, после кризиса от государства ждут поддержки то те, то эти. Но на льготную ипотеку и социальное жилье надо, пенсии повысить надо, финансирование социальной сферы увеличить тоже надо.
По вполне объективным причинам государство ищет способов пополнения бюджета. На этот раз оно обратило внимание на земельные отношения.
Как говорится, земля ? это ценость, и ?землю больше не делают?. И тем более, в пределах городских территорий земля является особой ценностью. За ней охотятся и застройщики, и предприниматели, и крупные предприятия для расширения своих производств.
Большим резервом в крупных городах считается земля под старым частным сектором, требующим если не расселения, то реконструкции. С момента начала формирования единого земельного кадастра, эти участки, на которых проживают еще с советских времен, оказались под пристальным вниманием. Но, даже не смотря на упрощенный ранее порядок оформления, многие не поспешили оформить право аренды или собственности, пока им не напомнили.
По многим районам города граждан сейчас заставляют оформлять аренду земли. За пользование землей, конечно, предполагается и соответствующая плата.
Еще несколько лет назад муниципальные власти начинали этот процесс с фирм и предприятий, заставляя их оформлять договора аренды земли, на которых находятся занимаемые ими помещения, соответственно, и уплачивать аренду. Затем на некоторое время этот процесс поутих, возобновившись в этом году.
Следствием стали огромные очереди частных лиц, проживающих в частном секторе, на оформление документов в земельном комитете.
Другой способ, используемый государством более активно ? это возможность использования арендатором земли первичного права выкупа в собственность. Правда, выкупать землю в пределах городских территорий не дешево, исходя из установленных рыночных расценок за единицу. Но государство тут ловит сразу двух зайцев. С одной стороны, арендная плата за большой участок будет достаточно высокой. Если здание многоэтажное, и занято несколькими собственниками, то плата будет разделена между ними пропорционально доле из собственности. Но если это одно предприятие ? то полностью будет возложено на него. Размышляя о новой статье затрат на своем предприятии, собственник приходит к типичному ?собственническому? выводу о том, что уж лучше выкупить в собственность эту землю. Т е, превратить в актив, который теоретически может со временем возрасти в цене и принести прибыль при продаже.
Правда, подав документы на выкуп, можно получить большую стоимость на выходе, которую нужно оплатить быстро. А потом собственник должен будет оплачивать еще и налог на землю плюс налог на имущество. В итоге тоже будет немало. Но выбор за собственником, а без земельных затрат что в первом, что во втором случае, видимо, не обойтись.
Что касается частных лиц, проживающих в частных домах на земле, требующей оформления аренды, не говоря уже об узаконивании построек, то многие из них уже не первый год ждут сноса, ожидая получить от государства квадратные метры в новостройках. Не исключено, что фактор оформления аренды земельного участка и здесь может оказать свое влияние в будущем.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ?
www.expert-russia.ru
Изготовление кадастрового паспорта: за месяц можно успеть и успеть нужно.
Кадастровый паспорт нужен, собственно, для присвоения номера объекту. Кадастрового. Точно так же, как в свое время пересчитали нас и присвоили ИНН, сейчас пересчитывают всю существующую недвижимость, формируя единый государственный кадастр. Прочие характеристики объекта, такие, как площадь, материал постройки, износ ? являются предметом паспорта технического.
Для того, чтобы изготовить кадастровый паспорт, необходим технический паспорт. По требованию бюро техинвентаризации. Если технический паспорт можно заказать ускоренно, за 10 дней, то кадастровый делается месяц, так как БТИ отсылает документы в кадастровую палату. Поэтому получается, что нет смысла заказывать техпаспорт по срочному тарифу, так как на сделку в Регпалату нужен в первую очередь кадастровый паспорт с кадастровым номером, а техническим интересуется покупатель для уточнения метража, износа и т.п.
Будет ли предусмотрена в будущем возможность срочно изготовить кадастровый паспорт, пока неизвестно, но пока это не предусмотрено.
Регламенты госорганов не исправить, остается лишь приспособиться к ним. Правда, приспосабливаться придется скорее клиентам, чем риэлторам. И вот почему.
В риэлторской практике ранее было принято готовить полный комплект документов для Регпалаты непосредственно перед сделкой. Ну и чтоб не сглазить, и чтобы сроки действия документов не истекли, если вдруг сделка сорвется.
Кризисный же рынок недвижимости изменил технологию работы агентств.
Сделки сейчас бывает, срываются, так как подавляющее большинство - участники нестабильных цепочек сделок, в которых то и дело возникают препоны. В этом случае срочно ищется то новый покупатель, то новый продавец с подходящим объектом.
Сделка, как правило, планируется за неделю или около того, по крайней мере, с изрядной долей вероятности дату сделки стороны определяют. Как только принципиальное согласие получено, и намерение покупки подписано, начинается сбор свеженьких документов. Иногда это бывает и раньше, но не всегда.
Как же быть теперь, когда в такой нестабильности придется еще и месяц ждать кадастрового паспорта? И у продавца, и у покупателя, помимо лопнувшего терпения, может возникнуть еще масса прочих жизненных обстоятельств.
Конечно, документы должен готовить знающий специалист, который может разъяснить все эти тонкости клиенту, чтобы у последнего сформировалось понимание, что эти задержки обоснованы регламентами госорганов, а не плохой работой риэлторов.
Для того же, чтобы сделка состоялась, придется заранее иметь в наличии как минимум кадастровый паспорт, интуитивно угадав момент, когда его надо заказать. Поскольку, как указывалось выше, на изготовление нужно месяц, и оба паспорта делаются сразу, то и платить приходится заранее.
Тут мы подошли к еще одному тонкому и деликатному риэлторскому вопросу - дополнительным затратам по сделке. Как раз на эти цели плюс затраты агентства возникают на рекламу продаваемого объекта или затраты на поиск требуемого, переговоры, переезды, презентации, фотосъемки. Поскольку заказы документов оплачиваются сразу, то и суммы этих затрат являются невозвратными. Ответ о том, что мы успеваем совершить часть требуемой работы даже за неделю, нравится не всем. Но разместить запросы, и рекламу, и заказать тот же кадастровый паспорт риэлтор обычно успевает. Тем более, что паспорт в любом случае пригодится.
Будем надеяться, что регламенты кадастровой палаты и БТИ в скором времени позволят нам изготовлять требуемые документы за несколько дней. Ну а пока предоплаты за наши услуги не избежать.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ?
www.expert-russia.ru
Возможна ли ?утилизационная? недвижимость? Обменяем квартирный ?лом? на?.
Новая Lada всего за 99 000 руб? Это реальность. По крайней мере, так утверждают представители Волжского автозавода, которые специально для покупателей Lada по программе утилизации предлагают на ?классику? дополнительную скидку в размере 14 576 руб. В итоге покупатель сможет уехать из салона на новой ?пятерке?, заплатив наличными всего 99 000 руб. (плюс 50 000 руб. ?АвтоВАЗ? получит по утилизационному сертификату от государства).
Представители ?АвтоВАЗа? сразу предупреждают ? ?скидочных? автомобилей будет не очень много. Поэтому их получат лишь те участники утилизационной программы, которые успеют подать соответствующую заявку??
Поскольку совсем недавно мы занимались внедрением новой услуги обмена жилья, параллельная идея возникла сразу. Созреет только ли государство до этой схемы?
Предположим?
Имеющийся в настоящее время спрос на недвижимость, особенно, если соотнести его с имеющимся, а, вернее, не имеющимся предложением квартир нужного типа, показывает:
- все покупатели квартир хотят приобрести новое жилье. Если еще пару лет назад новое жилье покупалось, так как именно в нем были хорошие планировки, большие кухни и т.п. Застройщику также выгоднее строить большие квартиры, скажем, расположить на этаже 3, а не 4 квартиры выгоднее, так как себестоимость квадрата выходит ниже за счет коммуникаций и меньшего количества стенок.
Поэтому основная тенденция строительства 3-4-летней давности ? строить большие квартиры. Активно застраивался центр города, соответственно, дома в большинстве случаев позиционировались как элитные.
- но с насыщением платежеспособного спроса, а это в Уфе произошло еще задолго до кризиса, с появлением ипотеки на новостройки оказалось, что не помешало бы строить так называемые бюджетные новостройки, где квартиры были бы поменьше, но с современными коммуникациями, лифтом, водопроводом, нормальной кухней. Но стоить подешевле. Соответственно, повысился спрос на недорогие новостройки.
Застройщики, в силу вышеуказанных причин выгодности стали искать пути оптимизации. Строить из более дешевых материалов, осваивать отдаленные районы и т.п.
- в итоге оказалось, что новостройки покупаются все-таки не только не потому, что там квартиры большие, а потому, что они новые, чистые, а ремонт все равно делать.
Итог: все хотели квартиру в новом доме, но оказалось, что ждать ее нужно очень долго. И чтобы купить ? продать имеющуюся, т.е. жить негде.
- тенденция расслоения рынка вторичного жилья на старый фонд и относительно новые дома обсуждалась нами уже не раз. Соответственно, продажа квартир в старом фонде еще больше усложняла процесс приобретения новостройки. Тем более на стадии стагнации рынка.
Практически такие же аналогии происходили на рынке автомобильном, когда покупка иномарки стала реальной. В итоге отечественный автопром оказался где? К счастью, импортных новостроек у нас не бывает. Хотя появление новых западных технологий строительства быстро и дешево ? это примерно то же самое.
О программах по строительству доступного жилья говорят давно. Проблема в том, что даже льготные цены не по карману многим. Почему бы не применить схему автопрома?
Например, собственник возвращает квартиру в старом жилфонде в некоторый квартирный резерв, получая взамен новостройку. Если у человека есть некоторая доплата, то большей площади или в лучшем месте. Т.е., фактически обмен жилья, но уже с государственными подструктурами, ведающими строительством такого жилья.
Иногда подобную схему применяли частные застройщики, забирая квартиры для расселения сноса. Поэтому нельзя сказать, что эта схема однозначно неработающая или ущербная. Вопрос в проработке деталей.
Минус схемы автопрома заключается в том, что тот самый утилизационный сертификат откуда-то должен финансироваться. Понятно, откуда, из госбюджета, который и так трещит. Тогда за счет чего запускать такой проект?
Замороженные стройки. Конечно, хозяева этих строек не горят желанием передавать их вместе с дольщиками государству, поэтому и замораживают сроки до лучших времен. Но практика показывает, что под влиянием общественности меры принимать приходится. Если же дело доходит до банкротства застройщика, то муниципалитет может принять недостроенное, особенно, если там достаточно много квартир, которые впоследствии можно продать.
И если госгарантии совместить с приемлемой ценой, плюс соблюдение сроков строительства и обмен на старый фонд, который может быть использован для льготников; все будут довольны.
Ну, хотя бы помечтаем?.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ?
www.expert-russia.ru
