На самом деле максимальный размер стандартных ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках не должен превышать 3 миллионов рублей в регионах и 8 миллионов рублей - в Москве и Санкт-Петербурге, заявил в ходе заседания президиума Совета при президенте РФ по реализации приоритетных нацпроектов и демографической политике премьер-министр Владимир Путин.
Ставки по ипотеке коммерческой недвижимости в России на начало 2010 года достигли 18-19% годовых для рублевого займа против 15% в начале прошлого года - это в три-четыре раза выше, чем сильно аналогичные ставки европейского рынка, сообщается в пресс-релизе компании “Миэль-Коммерческая недвижимость”.
Цены на загородные дома то замедлятся в росте, а то пытаются обогнать рост цен на городском квартирном рынке. За последние пару лет они взлетали в противофазе с городскими — за городом несколько иная сезонность. Однако в результате оба рынка пришли приблизительно к одним и тем же показателям. Цена объекта выросла в среднем в 2–2,5 раза. Немудрено, что специалисты в один голос рассказывают о востребованности ипотечных кредитов. Однако, если в Петербурге теперь можно приобрести в заем уже почти любую недвижимость, вплоть до комнаты в коммунальной квартире, то на загородном рынке пока все ровно наоборот. И мы уверены, что если бы за пределами Питера с ипотекой все было бы так же гладко, то рост цен на дома, домики, дачи и участки был бы куда как более ощутимым. Впрочем, уже сейчас заем для покупки дома в деревне взять можно. Правда, трудно.
У человека, решившего купить загородную недвижимость, всегда есть несколько путей. Можно отправиться к ипотечному брокеру, можно обратиться в агентство, специализирующееся на операциях с загородной недвижимостью. Прекрасно, если в структуре команды есть подразделение, занимающееся брокерскими услугами в сфере ипотеки. А можно отправиться прямиком в банк.
Шаг первый: ва-банк!
Кредитных программ, предлагаемых различными банками, операторы рынка в Петербурге насчитывают около 500. Различаются они порой десятыми долями процента годовой ставки, но в совокупности поражают количеством. Программ, «заточенных» под загородный рынок, немного, однако они есть. Если говорить о банках, то выдать кредит на покупку дома и участка готовы «Абсолют банк», «Агрокомкредит», «Городской ипотечный банк», «Сбербанк», «Банк Москвы», «КредитЕвропа банк», «МДМ банк», «Москоммерцбанк», «Национальный резервный банк», «НОМОС банк», «Промсвязьбанк», «РосЕвробанк», «Русский стандарт», «Связь-банк», «СДМ банк», «Собинбанк», банк «Союз», «СЭБ банк», «Транскапитал банк», «УРАЛСИБ», «Электроника», GE Money Bank, SWED Bank, «ИМПЭКС банк», «Хоум Кредит».
Для начала необходимо убедиться, что вы как заемщик устроите банк и заем вам дадут. С конца прошлого года банки, напуганные американским кризисом ликвидности, на всякий случай ужесточили требования к петербургским заемщикам: некоторые вообще не кредитуют желающих с «не белой» зарплатой, у других для таких клиентов действуют повышенные процентные ставки. Тем не менее так поступают не все кредитные учреждения. Так или иначе, предварительный диагноз заемщик получит при первичной консультации, окончательный — согласно резальтатам рассмотрения заявки, обычно в течение месяца после подачи комплекта документов (их набор у различных банков может различаться). Кстати, отказ в предоставлении кредита — это не конец света и не трагедия. Очевидно, просто необходимо обратиться в другой банк.
Несколько облегчить жизнь может участие в процедуре кредитных брокеров, которые постоянно предлагают потенциальному заемщику индивидуальный подход. Что это значит? Строго говоря, ипотечный посредник на рынке ценных бумаг, имея опыт работы с заемщиками и зная все банковские продукты и их характерные черты, правильно ориентирует заемщика и направляет в тот банк, который дает оптимальные для него условия кредитования. Это касается «цвета» зарплаты, наличия поручителей, состава семьи и прочая и прочая — нюансов много. При этом весьма важно, что профессиональный кредитный брокер никогда не станет предлагать клиенту фальсифицировать документы для получения кредита.
Шаг второй: по долинам и по взгорьям
Дальше начинается самое забавное — поиск объекта, на который банк, декларирующий готовность работать с загородной недвижимостью, согласится дать заем. Т.е. примет его в качестве обеспечения.
«Кредит на загородную недвижимость, а именно на дом, взять можно, если у него есть статус жилого. Это должно быть указано в свидетельстве о праве собственности, — рассказывает Наталья Иванова, специалист по недвижимости АН „Монолит“, ипотечный брокер. — К примеру, дома в садоводствах по определению предназначены для кратковременного пребывания, банки их не кредитуют». Со слов Натальи Ивановой, условия выдачи кредита на загородные дома почти не отличаются от условий городской ипотеки. До недавнего времени банки отказывали в предоставлении кредитов на деревянные дома с печным отоплением, даже несмотря на статус участка ИЖС. Сегодня ограничений меньше, однако специалисты признают: почти беспроигрышный вариант — если дом оборудован всеми коммуникациями.
Именно потому самая распространенная загородная ипотечная покупка — это коттедж в закрытом поселке. Со слов Ольги Трошевой, руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская недвижимость», при кредитовании объектов, реализуемых в коттеджных поселках, существуют две важные детали.
Первая действует, в случае, если объект застройщика аккредитован в конкретном банке (или банках). Тогда операция получения ипотечного кредита максимально упрощается: заемщику не требуется устанавливать добросовестность застройщика, а нужно лишь доказать собственную кредитоспособность. В основном, условия получения кредита лучше, чем при второй схеме, а в качестве залога зачастую выступает непосредственно строящийся объект. Сегодня по такой схеме в Петербурге и Ленобласти банки дают кредиты на приобретение домов в коттеджных поселках «Янино-2» (ООО «Национальная ипотечная компания», «КИТ-Финанс»), «Антоновка» (банк «Сосьете Женераль Восток»), «БельВиль» («Еврофинанс Моснарбанк»), «Красная горка» («Московский международный банк»), «Еловый дом», «Лесная дача» (банк «Санкт-Петербург»), «Новая Ижора» («НОМОС банк»).
Ко второй схеме прибегают, в случае, если объект не аккредитован ни в одном банке, однако организатор строительства реализует его с привлечением ипотечных схем. Т.е. покупатель на свое решение выбирает банк, получает на общих основаниях заем и рассчитывается с застройщиком.
Возможные варианты
Сегодня специалисты, оценивая объем ипотечных сделок с загородной недвижимостью в сравнении с квартирным рынком, говорят о единицах процентов. При этом квартирный рынок частенько умудряется перетянуть на себя статистику даже тогда, когда беседа идет о покупке загородного дома. Это получается весьма просто: если загородный домик в силу своего статуса или состояния не может стать объектом залога, однако у клиента есть городское жилье, которое он не думает продавать, то он его и закладывает.
Фактически, это модификация потребительского кредитования. Заем под залог имеющегося жилья можно взять в размере до 85% его оценочной стоимости, на срок от 5 до 20 лет, при ставке от 9,9% (в валюте) до 14,5% (в рублях). В случае, если банк отслеживает дальнейшее использование средств и перечисляет деньги безналично на счет продавца выбранного дома — процентная ставка будет ниже, если не отслеживает — выше.
Чтоб получить деньги под залог городского жилья, заемщику нужно передать в банк набор документов, подтверждающих его доход, а также все документы по квартире – список такой же, как если бы он эту квартиру покупал «по ипотеке». Приобретаемый загородный объект никак не проверяется, и его ликвидность не оценивается, даже в том случае, когда банк отслеживает целевое расходование средств. После того как банк даст разрешение на выдачу ссуды, обременение регистрируется в УФРС, и деньги идут на счет покупателя.
Несмотря на то что квадратный метр коттеджа, в основном, дешевле, чем метр городской квартиры, стоимость загородного объекта всегда выше. Во-первых, из-за более солидного метража, во-вторых, из-за расходов на земельный участок под домом. В результате покупателей, готовых приобрести коттедж без привлечения заемных средств, оказывается не так уж и много. Однако повышенный спрос на загородную ипотеку вовсе не делает ее массовым, легкодоступным продуктом. Требования банков в таких ипотечных программах более жесткие, и залогом получения кредита может быть только безусловное выполнение предписаний кредитора.
Спрос на загородную ипотеку имеет ярко выраженный сезонный характер. В весеннее время и летом желающих приобрести загородный дом становится больше. Поэтому к сезону отпусков кредитующие организации стремятся подготовить программы, которые рассчитаны на покупателей коттеджей и земли.
Заемщик на распутье
Сегодня на рынке представлены несколько схем кредитования загородной недвижимости. Первая — классическая: кредитование покупки готовых домов. При этом земельный участок может быть арендован или находиться в собственности продавца.
Менее популярен 2-ой вариант — кредит на строительство дома. Получить такой заем можно, только если земля уже находится в собственности потенциального заемщика.
В противном случае ему придется брать кредит под залог имеющейся недвижимости (к примеру, городской квартиры).
Третий путь покупки загородной недвижимости — покупка строящегося или готового коттеджа в организованном поселке. Сейчас большинство застройщиков, возводящих коттеджные поселки, имеют в числе деловых партнеров несколько кредитующих организаций. Следовательно, получается как бы ипотека на доверии. Кредитор понимает, что, выдавая деньги на еще не существующий объект, он рискует. Но, поскольку в определенной степени доверяет застройщику (после проведения детального анализа его деятельности), готов мириться с таким состоянием дел.
Если заемщик покупает дом не по корпоративной программе «застройщик–банк», ему придется истратить довольно много сил и времени на подбор кредитной программы с подходящими условиями (уровень процентных ставок, размер вступительного взноса, возможность привлечения созаемщиков и досрочного погашения кредита и т. д.). После чего еще найти объект недвижимости, который устроит банк.
Иными словами, кредитная организация проводит не только андеррайтинг (оценку платежеспособности) самого заемщика, но и андеррайтинг объекта (т.е. проверку ликвидности дома или участка).
Дом с умом
Банки предъявляют к загородной недвижимости как объекту залога ряд условий.
В частности, постройка должна быть отдельно стоящим зданием, пригодным для проживания (жилой дом, садовый дом, дача, коттедж и т. д.). Не принимаются в залог слишком старые дома (у каждого банка свои ограничения по году постройки), а также объекты, не имеющие отдельного входа, подъезда, коммуникаций.
Помимо того, объект должен находиться в населенном пункте, на территории которого есть иные индивидуальные дома, пригодные для проживания, — в коттеджном поселке, деревне, садоводческом товариществе, дачном кооперативе и пр.
Жилище должно быть свободным от обременений правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации.
За редчайшим исключением банк может принять вариант, когда земельный участок, на котором стоит дом, используется на правах аренды, — как правило, требуется оформление надела в собственность. Земля должна иметь разрешенное использование (целевое назначение) для садоводства, жилищного или дачного строительства.
Чтоб облегчить процедуру поиска подходящей кредитной программы и самого объекта недвижимости, можно прибегнуть к ипотечному брокеру. Это специалист, который хорошо ориентируется на рынке жилищного кредитования и подберет ипотечный продукт, наиболее благоприятный для заемщика.
Очевидно даже, что потраченные на услуги брокера деньги «отобьются» за счет сэкономленных на оптимальной программе процентах. Кстати, в последнее время на рынке появились еще и земельные брокеры. В их задачу входят консультирование клиента по наиболее выгодному вложению денег в земельные участки и поддержка в организации сложных операций с земельными участками.
Дело близится к финалу
Если объект в целом удовлетворяет требованиям банка, документы заемщика передаются в кредитный комитет, который выносит решение о возможности предоставления ссуды (заметим, ее точный размер пока не оговаривается — только примерная сумма). После оценки приобретаемой недвижимости устанавливается размер кредита. Потом вы подписываете кредитный договор, берете деньги и можете переходить к покупке жилплощади.
Нельзя забывать и про ипотечное страхование. Одним из условий обеспечения кредита является обязательное страхование жизни и трудоспособности заемщика, самого объекта залога от повреждения, а при покупке объекта на вторичном рынке — и права собственности (титула) от риска его утраты.
Окончательный шаг — государственная регистрация. Право собственности на жилой объект переходит от продавца покупателю. Новый владелец получает свидетельство о собственности, при этом становится полноценным хозяином недвижимости. Единственное, что он не может делать с приобретенным жильем, — это продавать его до полного погашения кредита.
Говоря о госрегистрации, следует разграничить понятия «ипотека в силу закона» и «ипотека по договору». Если взятый вами заем направлен на приобретение объекта недвижимости, покупка переходит в залог банку с момента государственной регистрации вами прав собственности на недвижимое имущество.
В этом примере мы говорим, что ипотека возникает «в силу закона». В случае, если заемные средства получены вами под залог имеющегося объекта недвижимости для других целей, договор ипотеки заключается в обязательном порядке, в простой письменной (или, по требованию банка, нотариальной) форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это ипотека «по договору».
Дополнительный заем
Что-то делать, если требуется не приобрести объект, а, допустим, взять кредит на строительство второго этажа частного дома? Деньги можно получить под залог имеющейся в собственности земли. Для этого кредитуемому необходимо удостоверить свое трудоустройство и постоянный заработок (справка 2НДФЛ, справка по форме банка, устное подтверждение работодателя). Однако этого мало.
Согласно п. 1 ст. 62 закона № 102-ФЗ, могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений и юр. лиц. При общей долевой или совместной собственности ипотека устанавливается только на принадлежащий гражданину земельный надел, выделенный из общей долевой или совместной собственности. В залог не принимается земельный надел, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными документами субъектов РФ или органов местного самоуправления.
Необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 336 ГК РФ может быть установлен и запрет на залог имущества. Поэтому ст. 63 закона «Об ипотеке» запрещает залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, потому что на них не может быть наложено взыскание.
Ведь в случае, если заемщик окажется несостоятельным, банк не сможет реализовать залог, чтобы вернуть свои средства. По той же причине закон запрещает залог участка, если на нем находится жилое здание, являющееся единственным местом проживания заемщика. К договору об ипотеке земельного участка в обязательном порядке должна быть приложена копия кадастрового плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Из всех сделок недвижимости, по заверению экспертов, именно ипотека земельных участков в силу сложности подготовки документов и их оформления характеризуется наибольшим количеством претензий судебного порядка, поэтому банки крайне неохотно кредитуют под залог земли. Выход для потенциального заемщика — найти грамотных специалистов, которые тщательно подготовят всю документацию, т.к. малейшее несоблюдение правил может привести признание договора недействительным.
Согласно законодательству, для оформления залога земли нужны правоустанавливающие документы на участок, план участка с кадастровым номером, расчет нормативной стоимости земли. Если участок выделен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то необходимы еще разрешение на использование, отчет об оценке, заключение по титулу, техническая экспертиза (сверка адреса и т. д.), справка об отсутствии арестов и запрещений, справка из налоговой инспекции. А при наличии строений требуются документы и на них: паспорт объекта, выписки из реестра прав, правоустанавливающие документы, справка об оценке.
Допустим, заем под залог земли получен, дом достроен и оформлен в собственность, но нужны еще средства на внутреннюю отделку. По логике, такой заем должны дать под залог коттеджа. Но не будет ли залог участка препятствием для получения кредита под залог коттеджа? Теоретически получить заемные средства на внутреннюю отделку коттеджа под залог самого объекта недвижимости — реально, считают специалисты. Сумма кредита будет установлена исходя из вашего дохода за минусом ежемесячного платежа по первой ипотеке. Однако банк в таком случае обязательно проверит историю погашения первого кредита, и если долг возвращается вовремя, то может предоставить и 2-й ипотечный кредит.
Сейчас загородная ипотека развивается не так активно, как городская. И причины тому — сложность в оформлении земли, неоднозначность понимания некоторых положений законодательства, невозможность точно оценить объекты залога на рынке разнотипного жилья. Тем не менее о необходимости развития малоэтажного направления сейчас много говорится на самом высшем уровне. Потому можно не сомневаться: в обозримом будущем власти примут меры, стимулирующие загородную ипотеку.
