Московские власти начнут продажу машиномест в построенных “народных гаражах” с 15 февраля.Об этом сообщил в понедельник в интервью “Российской газете” руководитель департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города Александр Левченко.
Решение властей Москвы не сносить “Остров фантазий”, на месте которого должны были по документам появиться взаправду спортивные объекты, а были построены коттеджи, вызывает много вопросов.Источник в городской администрации сообщил РИА Новости в понедельник по итогам совещания у главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, что власти Москвы не будут инициировать снос “Острова фантазий”. Без сомнения ранее [...]
Прокуратура подмосковного города Егорьевск выявила факт незаконного захвата земельных участков владельцами частных домов в деревне Юрьево. Об этом говорится в сообщении прокуратуры Московской области. По данным пресс-службы прокуратуры, проверка была инициирована филиалом Федерального государственного учреждения “Мосрегионлес”.
Очень следственные органы возбудили уголовное дело в отношении участников организованной группы, подозреваемых в мошенничестве с землей на 62 миллиона рублей в Петрозаводске, говорится в сообщении пресс-службы Департамента экономической безопасности, поступившем во вторник в РИА Новости.
Только каждая двадцатая квартира в Москве, что соответствует 5% всего жилого фонда столицы, сдается собственниками в аренду, рассказал в понедельник на круглом столе, посвященном проблемам найма жилья, вице-президент Московской ассоциации риелторов (МАР) Михаил Гороховский.
Меняю 5-местную машину на 3-комнатную квартиру с вашей доплатой. Почему 3 не равно 1+2, или куда же девается одна комната?
Почему 3-комнатную квартиру нельзя разменять на 2+1 и даже 1+1 в том же районе? Почему 4-комнатную нельзя разменять на 2+2? Эти вопросы не дают покоя собственникам квартир.
Куда риэлторы ?девают? недостающие в равенстве комнаты?…..
Никуда не девают. Рынок недвижимости настолько далек от законов арифметики, как Земля от Марса. Любая квартира ? это не количество комнат, а обособленный объект недвижимости, включающий далеко не только энное количество комнат.
Не так давно, внедряя технологию обменов жилья на рынок недвижимости Уфы, мы писали о том, что обменные цепочки ? единственная возможность разменять типовую трешку на две типовых однушки в том же районе и состоянии. Если же рассматривать эту ситуацию как процесс продажи, то данный процесс с точки зрения цен нереален. Например, типовая однушка сейчас стоит 1350-1400, а типовая трешка ? 2200-2400. Несоблюдение арифметических законов налицо. Обменная технология сложных цепочек позволяет получить такой результат, если все участники заинтересованы в решении именно квартирного вопроса.
Большинство клиентов обычно требуют от риэлторов разъяснений, почему невозможен тот или иной вариант размена. Такое непонимание вызывает завышение цен на 3-4 комнатные квартиры, так как собственник пытается подогнать цену продажи до суммы покупки двух меньших квартир. В итоге квартира не продается, либо продается слишком долго. Для того, чтобы разъяснить собственнику все вышеуказанное, мы обычно применяем следующие аргументы:
- В типовых квартирах с разным количеством комнат различается средняя стоимость квадратного метра. В однушках дороже, чем в двушках и т.д. Основная причина ? различная ликвидность. Однокомнатные квартиры наиболее продаваемые, и в среднем продаются быстрее, так как требуется меньшая сумма, в том числе и кредита в случае ипотеки.
- Однокомнатные квартиры более схожи между собой. Чем больше комнат, тем больше особенностей имеют различные планировки. Соответственно, появляется и больше критериев выбора, больше отсев вариантов, больше вариантов покупатель просматривает. Также не надо забывать, что большие квартиры покупает большая семья, где у каждого еще и свои пожелания. А чем сложнее продается объект ? тем ниже цена за квадратный метр.
- Квартира ? это не просто количество комнат. В них, как и в тех самых кроликах из известной присказки, ценится на только ценный мех, или собственно количество комнат. Квартира - это еще и привычная нам инфраструктура ? кухня, ванная, туалет. Согласитесь, что если разменивается 3- комнатная на 2 однокомнатные, то мы из условно говоря 5 помещений ( 3 комнаты, кухня и прочее), должны получить 6 условных помещений ( 2 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). А если на 2+1, то уже 7 помещений ( 3 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). Прибавьте к этому еще и увеличивающееся количество балконов и лоджий.
- Теперь от условностей покупателей и продавцов стоит перейти и к банальной себестоимости строительства. Думаю, никому не нужно доказывать, что проведение коммуникаций в стенах дороже, чем просто построенные стены. Застройщикам с этой точки зрения гораздо более выгодно строить большие квартиры. Так как приходится ставить меньше водопроводных и канализационных стояков. Условно говоря, себестоимости коммуникаций на один квадратный метр приходится больше в маленьких квартирах. А стояки, и, соответственно, затраты на них идентичны что в одно-, что в двух- и трехкомнатных квартирах.
Имеется у собственников квартир тенденция рассуждений, связанная помимо количества комнат еще и с количеством квадратных метров в квартире. Например, возьмем стандартную 4-комнатную квартиру площадью около 75 кв.м. Как уже указывалось выше, ее нельзя разменять без доплаты на две 2-комнатные. Стандартная 2-комнатная квартира имеет площадь около 45 кв.м. 45+45=90 и это подтверждает невозможность.
Но если мы размениваем на 2+1? 45+31= 76, т.е. примерно наша четырешка. Но вот по стоимости равенство не всегда сойдется, опять-таки по всем вышеуказанным причинам. В случае же с 3-комнатными квартирами, которые обычно хотят разменять на две однокомнатные, будет примерно то же. Стандартная трешка обычно имеет площадь 60-63 кв.м., что почти эквивалентно двум однокомнатным по 31 кв.м. Но?.
Вот откуда ?растут ноги? у шутки, приведенной в заголовке этой статьи. Не все определяют количественные характеристики, такие, как цена и количество метров.
Еще раз напомню, что единственная технология рынка недвижимости, позволяющая практически полностью отойти от значимости цен (а это причина стоимостных неравенств разменов) ? это сложные обменные операции. Но реальны они исключительно с типовыми квартирами стандартных площадей и планировок, сужающих количество значимых для собственника факторов выбора квартир.
Автор: Андреева Елена
www.expert-russia.ru
