Приобретение недвижимости в Болгарии и Москве - шаг на перспективу
“Купить квартиру в Москве” - такое желание всегда означало и означает несбыточную мечту не только для провинциалов, но и для представителей иных крупных городов как РФ, так и близлежащих государств. Центр исторической жизни Руси постоянно привлекал тысячи странников и деловых партнеров из-за границы, что является превосходным толчком для развития, как развлекательной сферы, так и торговых направлений. Купить в Москве квартиру - сегодня означает приобрести для себя, своих потомков надежную платформу для успешной учебы, работы в процветающей компании, постоянного заработка. Конечно, для воплощения в жизнь данных целей стремления купить квартиру в Москве будет мало, нужно приложить достаточно усилий и стараний. Но тем не менее, покупка квартиры в Москве дает возможность приобрести хорошую базу для предстоящих профессиональных и социальных подъемов.
Но тем кто раньше успел , в период отпуска скорей всего захочется поехать отдохнуть в теплые края, для того чтоб насладиться морскими просторами. Недвижимость в Болгарии достойно может быть правильным решением в этом вопросе. Государство Болгария много лет концентрирует на себе интересы туристов. Недвижимость Болгарии дарит возможность оформления специальной визы для владельцев жилья в Болгарии, а также позволяет переносить свой отпуск в нужное время. Располагаясь в живописных местах, Болгария владеет всеми ресурсами для того, чтобы свободные дни и свой долгожданный отпуск проводить именно здесь.
Золотистые пески пляжей Болгарии замечательны своим расположением в прекрасной климатической зоне и безопасностью и экологической чистотой. Приобретая недвижимость в Болгарии, не зависимо от того, будет это земля для возведения гостиничного комплекса или уютный домик рядом с морем, Вы покупаете имущество в одном из наиболее перспективно доходных курортных точек западного региона. Существует неплохая вероятность того, что Вам удастся найти в Болгарии недвижимость у моря или близко к нему. Прибрежная полоса распростерлась на тысячи метров и сейчас есть отличное разнообразие мест, в которых стоит приобрести недвижимость Болгарии.
Казалось бы: а зачем недвижимость в Болгарии в период мирового кризиса, когда и так неизвестно, как будут разворачиваться события в мире в ближайшие дни? В действительности, приобретая недвижимость в Болгарии, сейчас многие тем самым делают грамотное капиталовложение. Кризис в любом случае закончится,, расценки на хорошую недвижимость в Болгарии станут стремительно подниматься вверх. Потому, Вы гарантировано получите ощутимый доход от того, что приобрели сейчас недвижимость в Болгарии.
Заметьте, хорошим вложением сможет стать не исключительно недвижимость в Болгарии. Многие сегодня покупают квартиру в Москве, с целью выгодного капиталовложения. По сравнению с сегодняшним днем цены на недвижимость через год, два станут ощутимо выше. И если сейчас купить или квартиру в Москве реально, то потом, в период последующего роста стоимости, мало вероятно что хватит средств сделать подобную покупку.
Опубликовано при поддержке: Интернет журнал в России.
Аренда по карману
Правда ли, что стоимость аренды жилья выросла, спрашивают наши клиенты, ссылаясь на аналитику рынка аренды жилья за сентябрь 2009г?
Неправда, отвечаем мы, несмотря на то, что цифры, казалось бы, показывают иное и вот почему.
Рынок аренды жилья, как никакой другой подвержен сезонным колебаниям. Прежде всего потому, что Уфа насыщена учебными заведениями, да и столица. Это знают не только риэлторы и арендаторы, но и сами арендодатели ? собственники сдаваемых квартир.
Поэтому к началу сезона готовятся все. Уходят же с рынка в первую очередь, конечно, квартиры дешевые. Остаются дорогие, большие, квартиры с евроремонтом, либо такие, собственники которых очень избирательно относятся к выбору будущего арендатора. Соответственно, стоимость аренды таких квартиры выше. В результате аналитика в конце сезона и выдает результат как будто бы с погрешностью. Так как анализируется свободное предложение ( мы же, например, не включаем в аналитику вторичного жилья квартиры, которые уже давно проданы).
Но это чисто технический момент, который арендаторы легко понимают. А вот как быть с объявлениям риэлторов, которые обещают квартиру за 2-3 тыс руб. Казалось бы, совсем нелогичные цифры, так как даже коммунальные услуги в сумме стоят дороже, но люди верят.
Потенциальные клиенты даже начинают звонить нам, обвиняя в том, что мы-де сдаем по завышенным ценам. Именно поэтому мы решили проверить несколько из таких объявлений.
На вопрос, сколько же в итоге будет стоить аренда, нам ответили:
- в первом случае, что это стоимость услуг по подбору.
- во втором случае, что это стоимость без коммунальных услуг по квартире и стоимости услуг риэлтора, а окончательно цену установит собственник.
- в третьем случае после серии наводящих вопросов, выяснив состав ?проживающей семьи? нам ответили, что 4 тыс. руб. ? стоимость аренды с 1 человека в месяц, а итого значит 12 тыс.руб.
Но самой удручающей нам показалась ситуация, когда в наш офис прибежали испуганные клиенты и заявили, что некие риэлторы отняли у них паспорт и заставляют заселиться в квартиру под предлогом того, что после просмотра они ( клиенты) могут теперь самостоятельно договориться с хозяином, обманув риэлторов. Теперь уже и на наши звонки те риэлторы кричали в трубку, что паспорт не отдадут.
Конкуренция конкуренцией, но, ребята, до криминала и мошенничества-то доходить не нужно?.
Поэтому хотелось бы предупредить всех арендаторов о том, что:
- во-первых, риэлторская, да и жизненная практика показывает, что все, что слишком дешево ? имеет ?подводные камни?.
- во-вторых, если вам назначают встречи в машине, в подъезде, а там пытаются забрать у вас какие-либо документы, уходите или примите дополнительные меры предосторожности. Так как удостоверяющие личность документы ( паспорт, военный билет, права) у вас не могут забрать даже в залог по закону. Если же предлогом служит изготовление ксерокопий, сделайте их сами заранее. А для сверки ? не выпускайте документы из рук.
Если же такая ситуация все-таки случилась ? идите в ближайший участковый пункт милиции (по месту совершения правонарушения), даже если вы не имеете уфимской регистрации.
Будет ли ваша аренда квартиры вам по карману, или по карману ударит, зависит только от вас, уважаемые арендаторы.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ? www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru
Куда движется выданная ранее ипотека: ?просчет? дефолтов дает неожиданные выводы.
Вопрос ?выброса? банками обремененных квартир дефолтных заемщиков беспокоит многих. Покупатели, конечно, надеются увидеть на рынке квартиры по заниженными ценам. Банки ? вернуть дефолтные кредиты. Риэлторы ждут активизации рынка.
Некоторое время назад многие аналитик пророчили ?второе дно? рынка недвижимости именно благодаря этому процессу. Пророчества не оправдались, но логика процесса не оставляет умы.
Буквально на днях был отменен НДС для банков с продажи квартир, и тема выброса дефолтных квартир зазвучала снова. Так как принятая поправка наталкивает на мысль о том, что банки начнут принимать на баланс такие квартиры с целью дальнейшей продажи.
Сейчас ипотечные квартиры находятся на забалансовых счетах банков. Чтобы ее продать другому покупателю, банк должен снять обременение, не важно уж тут, с помощью суда или по обоюдному согласию. Теоретически можно продавать и с обременением. Но возникает масса проблем.
Во-первых, обремененная квартира на рынке стоит дешевле, что банку совсем не выгодно. Также обременение значительно сужает круг покупателей, например, частично отсеивая покупателей с РОНО. Значит, прежде чем продавать, надо снять обременение. Но при этом надо определить, кто станет новым собственником. Кроме банка или покупателя ? больше некому. Упускаем сейчас сам процесс снятия обременения? Соответственно, собственником может стать и сам банк, а потом либо продавать, либо сдавать в аренду эту квартиру, либо даже предоставить своему сотруднику в качестве ведомственного жилья. Вариантов много. Именно с этой целью банки и освободили от НДС. А вот почему такая спешка ? ниже.
Есть и другой плюс освобождения от НДС. Все кредиты банков делятся на несколько степеней рисков. Риск высшей степени ( дефолтные кредиты) создает необходимость в формировании банком дополнительного резерва капитала. А за счет чего? Если же квартира переходит в собственность банка, то решаются сразу две проблемы ? снимается риск и необходимость резерва, во-вторых, автоматически растет капитал за счет появления собственности. Да и в третьих, можно подождать повышения цен на недвижимости, сдавая объект аренду. Даже тем же бывшим заемщикам. Чем не привлекательная схема доля банка, для которого продажа обремененной квартиры ? реальная проблема, и не только финансовая, но и технологическая?
Теперь о спешке. Дело в том, что снижение цен на рынке недвижимости, по крайней мере, в большинстве регионов, достигло некой критической для банков и заемщиков отметки. Действовать по-старому, т.е. просто продавая обремененный объект, стало просто экономически нецелесообразно. К этому прибавилась и юридическая практика, включающая в себя и процесс ? вышибания долгов? с тех, у кого ничего нет, и позицию судов, когда у заемщика ?пятеро по лавкам? и нет альтернативного жилья, отсутствие ресурсов и кадров у банков, необходимые затраты на создание специальных отделов по продажам жилья, и куча еще всяких разных ?но?.
Цифры. Но, помимо кредитной логики, есть еще математические расчеты сумм. Эти расчеты показывают пределы, до которых банкам или заемщикам экономически целесообразно делать те или иные действия в отношении обремененных квартир. Переходим к ним.
Предположим, что речь идет и стандартной квартире-двушке-хрущевке, не в Центре, а где-то во дворах. Таких квартир большинство. В период, когда бралось большинство
ипотечных кредитов, по которым и ? вылезают? сейчас дефолты, и когда ставки по этим кредитам были привлекательны, такая квартир стоила около 2300 тыс руб. К справке, сейчас она стоит около 1600 тыс руб, демонстрируя падение цен на 30% относительно времени оформления кредита.
Большинство кредитов, которые оформлялись в то время, и, особенно, финансово подготовленными людьми, которые понимали выгоду стоимости такого заемного капитала по сравнению с изъятием денег из собственного бизнеса, оформлялись с сочетанием кредит\первоначальный платеж как 70\30%. Но для примера посчитаем различные соотношения кредит-взнос. Расчет в тыс. руб, срок кредита 10 лет.:
Цена 2006г Взнос Сумма кредита Ставка % Цена сейчас Соотношение взнос\кредит Ежем. Платеж\% Переплата за 10 лет Сумм ст-ть с %
2300 230 1970 10,5 1600 10\90 29,7\21 1493 3793
2300 900 1400 12 1600 40\60 20\ 13 1010 3310
2300 1600 700 12,5 1600 70\30 10\ 6 505 2805
2300 1150 1150 12 1600 50\50 16,5\ 13 826 3126
2300 700 1600 12 1600 30\70 22,9\ 16 1154 3454
Для любой из 5 ситуаций также верно то, что аннутитетные платежи заемщика за те 2-3 года, что он платит кредит, включали большей частью проценты, чем погашение тела кредита, и проценты составляли примерно 70% платежа в среднем, что отражено в таблице.
Т.е., например, вариант ?5 за 3 года заплатил ( читай, потерял в случае продажи) около 560 тыс руб только процентов.
Теперь предположим, что каждый из этих 5 вариантов ? дефолтен. На что может претендовать такой дефолтный заемщик в случае продажи его квартиры?
- он теряет уплаченные за 3 года проценты, т.е. практически все платежи, которые он платил ? убыток.
- он теряет квартиру.
- максимум ? он может рассчитывать на получение разницы между ценой настоящей и суммой остатка кредита. А цена квартиры сейчас ? 1600 тыс. руб. Но надо учесть, что продажа обремененной квартиры всегда на 5-10 % дешевле. Т.е. например, уже 1500 тыс. руб.
Вариант взнос\
кредит Потерянные проценты Остаток кредита Перв взнос Цена рыночной продажи Цена факт. продажи Заемщик получает при продаже Заемщик теряет при продаже (%+перв взнос) Сальдо заемщик Переплата в случае полной уплаты кредита за 10 лет
10\90 756 1700 230 1600 1500 0 986 -986 1493
40\60 432 1250 900 1600 1500 250 1332 -1082 1010
70\30 216 570 1600 1600 1500 930 1816 -886 505
50\50 468 1030 1150 1600 1500 470 1618 1148 826
30\70 558 1400 700 1600 1500 100 1258 -1158 1154
К слову: в таблице еще не учтены страховки за 3 года, которые могут составить более 30-40 тыс руб в зависимости от ситуации.
Как видно из таблицы, именно из-за снижения цен на недвижимость, дефолтный заемщик в любом случае теряет гораздо больше, чем если бы продолжал платить кредит и в итоге переплачивает процентов. Причем, настоящий уровень цен выводит в равенство уже вариант с 30% первоначальным взносом.
Вывод для заемщика: при продаже он потеряет больше, и суммы продажи может не хватить уже даже на погашение самого кредита, не говоря уже о возврате первоначального взноса. Как минимум, он теряет уплаченные проценты и разницу в цене квартиры по сравнению с 2006г.
Вывод для банков: но и банку столь же невыгодна теперь такая дефолтная продажа ниже рынка.
Если сумма кредита составляет более 70 % от первоначальной цены, а с учетом дисконта на дефолтные квартиры, то даже 65%, то банк даже не может вернуть оставшуюся невыплаченной сумму кредита!
Т.е. так называемая точка безубыточности банка и заемщика, каждого в своем, правда, смысле, сейчас находится на уровне кредитов с соотношением кредит\взнос 65\35% и продолжает снижаться, повышая уровень риска банков от вообще глобального невозврата таких кредитов с заемщиков, с которых вообще больше нечего взять.
Т.е. сейчас ? это тот рубеж кредитов, при котором банки УЖЕ будут вынуждены обращать взыскание на другое имущество. И со снижением цен все меньше становится кредитов, которые позволяют полностью покрыть задолженность за счет продажи.
Т.е. снижение цен, лоббируемое правительством, не говоря уже о чаяниях покупателей, обернулось для банков негативными последствиями.
Банкам приходится искать новые пути работы с дефолтами.
Вернемся к этому вопросу ниже, а сейчас еще упомяну о средней стоимости квадратного метра.
Цена квартиры в нашем примере сейчас находится на среднем уровне в 37,2 тыс руб за кв.м. Для сравнения 1 кв.м. этой квартиры в 2006г стоил около 53 тыс руб за кв.м.
По факту банк может сейчас продать ее за 34,9 тыс руб за кв.м. с учетом торга на обременение.
Некоторое время назад аналитический центр ?ЭКСПЕРТ? выстроил кривую инфляционного роста цен, начиная с 2000 г. По сравнению с реальной динамикой:
На графике красной точкой показана цена реальной продажи обремененной квартиры. Т.е., цена приближается к инфляционной ( около 32,5-33 тыс руб\кв.м.)
Если цена на недвижимость будет продолжать падать в том же темпе, что и сейчас ( т.е. около 0,4 % в месяц), то точка пересечения двух графиков будет достигнута менее чем через 3 года. Т..е. банк будет вынужден продавать обремененную квартиру даже ниже инфляционного уровня цен. Какие же выводы из этого следуют:
- продажи обремененных квартир фактически ?прогибают? рынок по цене.
- но вопреки ожиданиям позитивных последствий снижения цен, этот процесс приводит к тому, что банки могут понести колоссальные убытки, а сама ипотечная система окажется под вопросом.
- фактически уже сейчас по большинству выданных ранее кредитов банки не могут продажами компенсировать свои убытки и вернуть кредиты
- фактически уже сейчас банки могут продавать квартиры с обременением по цене инфляционного роста. Иным словом, ниже уже некуда. И при сохраняющихся темпах снижения рынка совсем скоро уже не останется ипотечных кредитов с таким соотношением кредит\взнос, чтобы продажа компенсировала затраты.
- банки просто вынуждены вместе с законодателем искать новые пути решения этих проблем. Теперь уже просто чтобы избежать краха ипотечной системы вообще. Рынок недвижимости же теперь живет уже по своим законам, не зависящим ни от будущее ипотеки, ни от ранее выданных кредитов.
Именно поэтому следующие способы могут стать для банков и ипотечной системы спасением:
- перевод дефолтных квартир в счет погашения кредита на свой баланс с последующей продажей, сдачей в аренду и т.п.
- продажа дефолтных кредитов по ставкам, оформленным в 2006-2007 годы новым заемщикам с целью сохранения доходов и не увеличения своих расходов на работу с долгами, взысканиями и невыгодными продажами дефолтных квартир.
Дефолтному же заемщику следует более внимательно отнестись к цифрам, приведенным в таблицах этой статьи, чтобы понять, что в настоящий момент переплата за все годы кредита даже по квартире, купленной 3 года назад по цене на 30 % выше, выгоднее, чем потеря и квартиры и первоначального взноса и уже выплаченных процентов при дефолтной продаже.
Какое же будущее ждет рынок недвижимости - в следующей статье.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ? www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru
Маклер.off.net. (вольный перевод с англ: маклеры вне сети, маклеры вне зоны доступа, маклеры ? в отключке?)
Маклеров, как и цыплят, по осени считают. Как цыплят, так как в этом году именно по осени вышли на рынок те, которые ранее работали ? под крылом выпестовавших агентств?. А агентств этих уже нет. Осень же опять виновата в том, что по привычке дала риэлторам не оправданные надежны.
Некоторое время назад проведенные очередные исследования рынка недвижимости и его участников показали положительную динамику, которой не наблюдалось уже долгое время. Напомню.
Итоги исследования на 1октября: Агентства недвижимости и индивидуальные предприниматели (ИП), которые официально работают в офисах (арендованных или в собственности) и продолжают заниматься недвижимостью ? 46.
Из этих 46 агентств и ИП, только 9 (!) в своем составе имеют более 10 работников. Остальные представляют собой 1 собственника или ИП и 2-3 работника
Рынок недвижимости Уфы, это уже понятно всем, для оживления операций требует новых идей и технологий. Несмотря на продолжающийся застой, в надежде на улучшение вернулись на рынок специалисты, приостанавливавшие свою деятельность весной-летом.
Агентств недвижимости из 300 в 2006 году осталось не более 50, из которых лишь 10 можно назвать полноценными, но количество частников растет. Откройте газету частных объявлений ?Из рук в руки? и вы поймете, что 90% объявлений размещено риэлторами и частными маклерами. Агентств мало, а частников ? тысячи? Откуда такие цифры?
Никого из потребителей на самом деле не интересует, кто есть кто на рынке недвижимости, так как для них риэлтор ( риэлтер, риелтер) ? бяка и лишнее звено, посредник, которому тоже надо денег. Не важно, в фирме он работает или нет.
Но причина такого большого количества частных маклеров ? не в нашем рынке недвижимости ( цивилизованном или нет), а в нашем менталитете.
В течение последних 2 лет агентства недвижимости закрывались ?пачками?, выпуская на улицу десятки сотрудников. А что умеют эти сотрудники лучше всего? Продавать недвижимость. Но почему тогда им не логичнее на стагнирующем рынке недвижимости, где сделок всего ничего, поискать работу в другой сфере, где ситуация более стабильна, и где их знания тоже могли бы пригодиться. Но вы-то считаете, что это просто бывшим риэлторам все время мало денег, и они так и норовят наживиться на вас. Но, подумайте сами, у покупателей недвижимости нет денег, так откуда же сделки и та самая нажива?
Проблема на самом деле лежит гораздо глубже и это ? отношение к профессии. Если бывший риэлтор придет устраиваться на любую другую работу, работодатель, прежде всего, и даже не удосужившись приглядеться к личности, будет считать его вором, хапугой и еще сами знаете кем. Поэтому я и упомянула менталитет. Дело не в том, что риэлторов гонят из агентств, и не в том, что они больше ничего не умеют делать. Умеют, многие имеют не по одному высшему образованию, просто продавать недвижимость они умеют лучше. И лучше вас уж точно. А терпеть унижения на очередных собеседованиях с такими как вы, уважаемые работодатели, им не хочется.
Вот и возникает вопрос: когда не просто наш рынок недвижимости станет цивилизованным, а когда цивилизованным станет наш образ мышления? Как-то не хочется еще раз писать банальные фразы о том, что риэлторы тоже люди. Но раз вы в это не верите, то терпите дальше ?массовый разгул? частных маклеров из ?бывших? агентств. А мы, профессиональные риэлторы, будем работать с уважающими нас клиентами, отвечая им взаимностью.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ?
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru
