Квартира от подрядчика: мечта покупателя и беда застройщика. Или наоборот?
Далеко не секрет, что экономический кризис и проблемы в сфере жилищного строительства ? сестры-братья. В свое время застройщики, столкнувшись с проблемой недостатка ликвидности вследствие падения продаж ( читай, крушения пирамид финансового обеспечения), нашли несколько альтернатив.
Одной из них, конечно, стали бартерные операции или взаимозачет. Риски для покупателей строящихся квартира возросли, и требовалось демонстрировать активный темп строительства, чтобы привлечь покупателя, соответственно, и оборотные средства от продаж. Но закупка стройматериалов также требовала финансирования, поэтому нашли выход ? рассчитываться квартирами уже теперь со всеми, с кем можно. С подрядчиками, субподрядчиками, арендодателями техники.
Те, в свою очередь, вынуждены были эти квартиры продавать, не обладая ни клиентской базой, ни технологиями продаж, ни ресурсами, что особенно важно на настоящем рынке недвижимости. Либо своими силами, либо с помощью риэлторов такие квартиры продаются обычно с дисконтом за счет своей нормы прибыли.
Результат: квартиры от подрядчика стоят дешевле, чем от застройщика. Открываем рекламу и видим одно и то же по разным ценам. Выбираем, конечно, то, что дешевле.
Но как бы застройщик не был заинтересован в стройматериалах, в наличных деньгах он заинтересован не менее остальных, так как у него также существуют финансовые обязательства, зарплата и т.д.
В итоге застройщик вообще приходит к выводу, что подрядчики уводят у него покупателей ( читай, живую наличку), и начинает вставлять последнему ?палки в колеса? следующим способами:
- часто при переуступке требуется согласие застройщика. Чему он прямо препятствует. В большинстве случаев он еще и пытается ?наушничать? клиенту, что подрядчики либо риэлторы его обманут\затянут\подставят и т.п. В итоге, скрипя зубами, может и скидку предоставить по сути, ?обработанному? другими специалистами клиенту.
- подмена квартир. Во избежание двойных продаж и прочих накладок, с подрядчиком рассчитываются вполне конкретными квартирами, с вполне конкретными номерами. Существует вполне определенный документооборот, это подтверждающий. Но, либо до документов руки не доходят, либо верят друг другу на слово.. А застройщик потом подменяет квартиру либо втихаря, либо в открытую заявляя, что мол, той уже нет, а есть вот эта. Застройщик подставил подрядчика, подрядчик подставил риэлтора, а бедный покупатель в итоге либо ?попал? на аванс, либо покупает то, что есть, а не то, что хочется.
- застройщик может даже принять аванс, заключить предварительный договор с условиями о расторжении, причем настоять на этом, даже если покупателя привел подрядчик. Потом по известной схеме либо квартиры уже нет, либо она вдруг резко подорожала. А аванс ваш застройщик уже?пустил в дело. .За аванс придется судиться. Либо опять покупать, то, что есть, естественно, по указанной цене.
- случалась в нашей практике и откровенная клевета клиенту на риэлторов. Опять для того, чтобы сработать напрямую и получить реальные деньги, а не взаимозачет с подрядчиком.
- клевета на подрядчиков тоже прием не новый. Например, можно распространять информацию о двойных продажах, которые совершает якобы подрядчик. Но, поверьте на слово, двойные продажи ? проблема застройщика. И ошибка намеренная. Так как реестр квартир однозначен, даже если нет оформления по 214 закону о долевом участии, что, кстати, тоже проблема и умышленная недоработка застройщика.
Как вариант почти мошенничества застройщика ? с помощью двойных продаж можно привлечь в 2 раза больше денег от дольщиков, потом сказать ?лишней? половине ?ой, мы ошиблись?. И вернуть деньги, по факту, ваши ему кредиты, конечно, без процентов. Вот только в кризис возвращать нечем, даже если застройщик признал двойную продажу и готов их вернуть. Покупателю надо судиться, нанимать пристава и как максимум ? далее подавать на банкротство застройщика.
В пользу подрядчиков аргумент еще такой: работы на рынке строительных услуг и так нет, поэтому смысла подставлять застройщика нет. Никто, конечно, не говорит, что не может существовать на рынке кидальных подрядных фирм. Но и застройщик выбирает подрядчика придирчиво, да и мы не о таких в этой статье пишем.
- теперь отдельно о кризисных веяниях ? бартерных фирмах-конгломератах, предоставляющих застройщику целый спектр услуг, работ и стройматериалов в счет квартир. Дисконт покупателю в таком конгломерате может достигать, причем, вполне по-честному, 25%. Застройщик же становится зависимым от такой фирмы полностью. И фирма такая для застройщика ? сам дьявол, купивший его душу просто за право быть.
Но для покупателя квартиры такое снижение цены ? просто счастье.
- мелкие шалости вроде затягивания времени оформления документов застройщиком даже не в счет. И это во время ? когда покупатель с деньгами ? великая ценность.
Застройщик, конечно, застройщику рознь. Только вроде бы показались не только минусы, но и плюсы кризиса ? снижение цен и скидки?. Количество новых строительных проектов сейчас будет минимально, и, большей частью, это будут небольшие бюджетные квартиры, которые финансово ?потянут? среднестатистические покупатели на существующих ставках кредитов. Так что покупателям, несмотря на все риски ?вставших? строек, выбирать и покупать все-таки хочется.
Так кто возьмет на себя смелость сделать наших покупателей квартир счастливее? Застройщик не захотел, подрядчику не велит, риэлтора хает. А страдает покупатель, снижая общий уровень доверия не просто к строительной отрасли, но и к рынку недвижимости в целом.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ? www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru
?Антириэлторские? риэлторские технологии. Часть 3. О базах объектов.
Клиента набазарим,
Базу набузим?..
Из риэлторских технологий
В погоне за клиентом для многих действенны все способы. Разовый результат, достигаемый быстро, но отрезающий путь к долгосрочному позитивному имиджу, прельщает многих.
Мы решили познакомить читателей нашего портала с ?изысканиями? нерадивых специалистов по недвижимости, которые своими грязными технологиями не достигают ничего, кроме антириэлторских настроений у населения.
Статья будет интересна собственникам для того, чтобы они не попадались на уловки, и самим риэлторам, для учения на ошибках чужого, а не своего опыта.
Ну кто бы мог подумать, что грязные технологии рынка аренды жилья и продаж коммерческой недвижимости практически идентичны. Настолько различны эти два сегмента и своими объектами, и типами клиентов. Но на разводки и те и иные ?ведутся? совершенно одинаково.
Сначала о коммерческой недвижимости. Любому покупателю нужен выбор. Даже если не нужен, то приятно, если есть.
Вывод: выбирают фирму, предлагающую большую базу объектов. А как агентству набрать такую базу, если собственники не хотят работать с риэлторами? Ответ ? ?набузить?. Тавтология, конечно, если учесть еще то, что речь здесь идет о вполне реальной ситуации, когда покупатель искал производственную базу
Большая ?база баз? оказалась у известного на рынке отпрыска московский риэлторской компании. Странность была в том, что практически ни в одном объекте не было подробного описания, сходные предложения массово содержали по несколько вариантов цен. Как говорится, ловцы ценовых категорий покупателя.
Коммерческтие объекты такого типа немыслимы без подробных описаний и, как минимум, фото или примерного адреса ( понятие Промзона слишком расплывчато). Далее покупатель звонит в агентство, где в итоге ему не описывают объект из объявления под номером ? ( вы же уже поняли, что объекта-то у агентства нет), а выспрашивают, что же клиенту нужно и, главное, за сколько. Если клиент терпелив и неискушен в риэлторских технологиях, то он радостно все рассказывает.
Нетрудно догадаться, что далее агентство начинает судорожно искать на рынке что-то подобное, а, чтобы удержать клиента, периодически позванивает ему с предложениями, аналогичными, но повыше по цене. Ладно, если еще на договор не уговорят, якобы имея объект, который после подписания договора куда-нибудь девается. Но мы об этом уже писали?
На рынке аренды жилья также происходит примерно то же. Но не всегда, так как квартиры в аренду действительно сдаются очень быстро, в отличие от продаж коммерческой недвижимости, которой сейчас бери - не хочу. Квартиры уходят из базы объектов иногда очень быстро, и иногда действительно сложно отличить ушедший вариант от выдуманного.
Вывод из всего это следующий. Да, клиенту нужен выбор, нужна реальная, а на ?надутая? база объектов недвижимости. Чтобы ее создать, набрать, как хотите, назовите этот процесс, нужна реальная работа многих людей, затраты сил, эмоций и т.д. Конечно, многим агентствам это не под силу, и они пытаются обманывать потенциальных клиентов, ?набузив? в базу нереальных объектов, а клиенту ?набазарив? уши.
Страдает в итоге клиент, стойко переставая верить и риэлторам, и рынку недвижимости.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ? www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru
