?Антириэлторские? риэлторские технологии. Часть 2. Жилая недвижимость.
Разведи меня ты, разведи, риэлтор.
Чтобы не было в глазах печали, чтобы
взгляд был полон превосходства?.
(перефразирована песня А.Б. Пугачевой ?Фотограф?)
В погоне за клиентом для многих действенны все способы. Разовый результат, достигаемый быстро, но отрезающий путь к долгосрочному позитивному имиджу, прельщает многих.
Мы решили познакомить читателей нашего портала с ?изысканиями? нерадивых специалистов по недвижимости, которые своими грязными технологиями не достигают ничего, кроме антириэлторских настроений у населения.
Статья будет интересна собственникам для того, чтобы они не попадались на уловки, и самим риэлторам, для учения на ошибках чужого, а не своего опыта.
Предположим, вы хотите продать квартиру. Конечно, вы хотите продать подороже. Приходите в известное агентство, заключаете договор на продажу. Так как рынок недвижимости в застое, то риэлтор убеждает вас в том, что цена не должна быть слишком высока, иначе квартира будет продаваться очень долго, так как выбор на рынке есть.
Далее начинаются показы. И вот тут вступают в действие грязные технологии конкурирующих агентств. В Уфе таких агентств несколько. Одно из них ? ?Комфорт?, располагающееся по адресу ул. Пекинская, 24.
Риэлторы агентства, увидев в рекламе нашего агентства привлекательный для них объект, под видом покупателей напрашиваются на просмотр. Потом они, уже зная дорогу, приходят к владельцу квартиры сами. Ходят обычно по двое.
Придя к собственнику, который им рад, они же с его точки зрения потенциальные покупатели, дельцы устраивают хозяину ?полифоническое песнопение? на два голоса, содержание которого следующее.
Уже зная самую большую ценность - повышение цены, они убеждают собственника, что в агентстве ему установили пониженную цену. А вот они-де продадут ну прям сильно дороже. Такие ?убеждалы?, как и все мошенники, обычно хорошие психологи, и тонко манипулируют диалогом. Увидев, что глаза собственника загорелись предвкушением, они переходят в окончательное наступление.
Клиент бежит расторгать договор с нашим агентством. Он даже готов уплатить штрафные санкции ( клиент вычисляет, ну, уплачу 5 тыс, а получу-то на 200 больше).
В итоге цену все равно диктует рынок, по завышенной цене квартира не продается, цену все равно приходится снижать.
Результат для ?Комфорта? - полученный ? нахаляву? обработанный клиент, который готов платить за услуги.
Результат для клиента ? потеря времени, нервов и денег, упущенные варианты.
Результат для нашего агентства ? потерянный клиент и нервы, полученные нарекания.
Результат для рынка недвижимости ? негативный имидж риэлторов как ?класса?. И ?классовая борьба? в ее хрестоматийном понимании.
P.S. Информация получена от клиентов компании.
Далее расскажем про уловки на рынке аренды жилья.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ? www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertufa@yandex.ru
По состоянию на 17 августа 2009 г. цены на вторичном рынке жилья г. Уфы снизились на 0,5%
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 17 августа 2009 г. составила 38,69 (+/-0,66) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 41,8 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 37,57 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,3%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 37,05 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,0%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 38,07 т.р./кв.м., изменения за неделю +2,2%;
- средняя цена на элитное жилье составила 59,0 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).
Тип квартиры Средняя цена 1 кв.м.
Янв.2008 г., тыс.руб. Средняя цена 1кв.м.,
дек.2008 г., тыс.руб. Изменения
с января 2008 г.
по 10.08.09 г. Изменения
с декабря 2008 г.
по 10.08.09 г.
по всем типам 50,68 49,31 -23,7% -21,5%
1 к.кв. 54,07 51,56 -22,7% -18,9%
2 к.кв. 49,35 48,83 -23,9% -23,1%
3 к.кв. 48,32 47,13 -23,3% -21,4%
4 и более к.кв. 50,78 50,75 -25,0% -25,0%
В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание, что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-10%. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.
Индекс доходности жилья Уфы на 17 августа 2009 годаИДЖ=-8,0 банковских депозита. Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен на жилье в Уфе и высоким уровнем инфляции.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) ? это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 17 августа 2009 г. РИИКУ = 19% годовых.
Аналитики недвижимости ?ЭКСПЕРТ? с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами ?ЭКСПЕРТ?. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 17 августа 2009 г. ИДИК = 0,1. То есть девяти клиентам из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам. Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс достиг дна, минимальной отметки. Дальше ? полный отказ от выдачи ипотечных кредитов.
Риэлторы САН ?ЭКСПЕРТ? отмечают, что 9 из 10 сделок в июле 2009 г. ? это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить за 800 рублей по ул. Спортивная (Шакша), площадь 26,5 кв.м, а самую дорогую ?элитную? 6 комн.кв, площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 23,5 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Свободы, площадью 12 кв.м. за 530 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Ленина, площадью 22 кв.м., за 1150 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 18 млн. руб., в п. 8 Марта, 297 кв.м, 7 соток в собственности.
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ?
При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств недвижимости ?Эксперт? обязательна!
Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком ?Сети Агентств Недвижимости ?ЭКСПЕРТ?
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52
