Одним лишь психотерапевтам ведома вся глубина значения детского периода в жизни каждого человека. И тот факт, что большая часть населения Земли не отказалась бы от проживания в собственном роскошном дворце, «душеведы» неизменно рассматривают как следствие самого горячего детского желания — быть принцами и принцессами, королями и королевами. Так или иначе, спрос на замки — истинные, многовековые — год от года лишь растет. Необычайно много сделок «замкового» типа идет во Франции: стране, где каждый феодал почитал за честь иметь личное неприступное Chateau. Прелесть данного вида недвижимости состоит еще и в том, что она чрезвычайно редко падает в цене — замки просто не замечают мелкой повседневной суеты, жадно вглядываясь в свою молодость, спрятанную за туманами столетий.
Считается, что замков на территории Франции не менее нескольких десятков тысяч. На продажу каждый год выставляется около 500. Если мы умозрительно примем их общее количество за 60 тыс., то при указанной выше скорости продаж они будут представлены на риелторском рынке страны еще в течение 120 лет… Так как никто не может поручиться за то, что ни вы, ни ваши дети и внуки не станут владельцами какого-нибудь средневекового баронского гнезда с видом на Атлантику или Луару, к сведениям о продаже любых замков уже сегодня следует относиться очень важно, даже в случае, если кризис лишил вас иллюзий относительно стабильного положения доходов…
Без вина — не винные
Прежде чем обозреть всю замковую прелесть государства франков, следует сразу ввести строгое деление этой категории недвижимости на замки винные (устоявшийся термин у французов) и не винные. О первых, к коим, как следует из названия, примыкают виноградники и на территории которых расположены винодельни, можно говорить бесконечно долго, поскольку и вино, и виноделие — тема необыкновенно «вкусная». Система ценообразования для винных замков завязана на качество получаемого там продукта — так называемого «замкового вина». В его названии, указанном на этикетке, обязательно должна присутствовать надпись «chateau», означающая, что вино произведено из сырья, выращенного на виноградниках, принадлежащих конкретному замку. Производство таких вин тщательно контролируется, а качество, как правило, заметно выше, чем прочих.
Тема этой статьи — замки без винных плантаций, рассчитанные на тех, кто любит разделять отдых и труд, то есть на истинных аристократов. Выбор их с точки зрения архитектуры постройки ограничен двумя категориями: средневековые крепости с толстыми стенами и низкими сводами и строения в готическом или неоготическом стиле.
Первые — основательны, внушительны и аутентичны. В них нет привидений — истинному феодальному замку во Франции сии бестелесные существа ни к чему ввиду и без того мощнейшей энергетики и перманентной неубиенной ауры волшебства. Наличие скульптурных рельефов стен, к слову сказать, — один из факторов, влияющих на цену. А вот оборонительный ров увеличивает стоимость этой феодальной роскоши лишь в том случае, если он действующий, то есть заполнен водой. Такие замки — редкость даже на весьма бойком французском «замковом» рынке: чаще всего они принадлежат государству и тщательно им охраняются.
Из других значимых составляющих цены, к слову сказать, иной раз достигающей 150 млн евро, следует учитывать площадь прилегающих земель, декоративное обрамление каминов и лестниц, наличие парка при замке и его состояние, а также сохранность аутентичных малых архитектурных форм — мраморных скульптур, ротонд, скамеек и т. д.
В целом разброс цен не так широк, как может показаться на первый взгляд. Объекты за 150 миллионов — огромная редкость. Самые доступные по цене предложения (от 400 тыс. евро) — шато в таких регионах Франции, как Лимузен, Канталь, Лозер, Пуату, где нет ни моря, ни мегаполисов с их инфраструктурой. Чуть дороже замки в Перигоре и Бургундии. Максимума же цены достигают в парижском регионе Иль де Франс (Ile de France), в окрестностях Лазурного Берега и в Нормандии, в долине Луары и вблизи морских берегов.
Средней ценой за огромный, хорошо отреставрированный замок считается 20 млн евро. При этом замок будет наверняка окружен огромным художественным парком и располагаться в одном из престижных регионов. Сделка на периферии обходится в 1,5–2 млн евро как покупка приличных апартаментов в Париже.
Среди предложений, изредка всплывающих на рынке, до сих пор встречаются настоящие жемчужины. В частности, расположенное всего в 45 минутах езды от Парижа бывшее владение г-на Бувиля, камергера короля Франции Филиппа Красивого. На сегодняшний день это единственный сохранившийся в парижском регионе замок времен Средневековья — он был построен в XII веке. Сейчас это образчик роскоши и комфорта. Владения занимают 420 га вместе с лесами, охотничьими угодьями, озером, садами, парками и часовней. Жилая площадь замка — 4525 кв. м. Помимо 12 сьютов, 2 салонов, 2 столовых, зала для торжеств площадью 200 кв. м, библиотеки, рабочего кабинета и сигарной комнаты, есть еще отапливаемый крытый бассейн, детский открытый бассейн, хамам, фитнес-зал, теннисный корт, бильярдная комната, зал со сценой и экраном, винный погреб, площадка для вертолета, гараж на 6 автомобилей. То есть приехавшие или прилетевшие на вертолете гости скучать не будут… Замок, к слову сказать, не только продается за 45 млн евро, но и сдается в аренду за 35 тыс. евро в день.
Ветхая «невинность»
Скупой платит дважды. Хорошо известная поговорка в полной мере относится к желающим сэкономить на покупке французского шато. Степень износа несущей конструкции кровли, возраст кровельного покрытия (особенно если это черепица), состояние каменных стен — все это, по итогам проведения реставрационных работ, может едва ли не удвоить стоимость приобретения. Например, чтобы перекрыть крышу замка средней площади (100–2000 кв. м), необходимо потратить не менее 200 тыс. евро. В такую же сумму выльются столярные работы (замена дверей и оконных рам).
Год назад средняя цена реставрации «престарелых» объектов составляла 1,2 тыс. евро за квадратный метр. С учетом кризиса, возможно, снизились цены на строительные материалы и подешевел труд работников — и это несомненный плюс в глазах покупателей. И все же поправка на ремонт остается столь существенной, что пренебрегать ею нельзя.
Кроме того, если замок значится в реестре исторических памятников, его владельцам предстоят неоднократные походы в префектуру региона за разрешением на проведение работ от регионального отдела по историческим памятникам Министерства культуры страны.
Дорого обходится и содержание такого здания и прилегающей территории. В зимнее время добавляются расходы на отопление многочисленных помещений шато — использование мазута или газа облагается во Франции высокой госпошлиной.
И все же желающие стать владельцами замка именно во Франции всегда были, есть и будут. Потому что никогда не стоит отказываться от мечты, даже если она слегка обветшала, пока ждала нового романтично настроенного хозяина, и требует немалых затрат на содержание и ремонт…
Это уже аксиома: грамотные вложения в землю способны принести богатый сбор в виде прироста рыночной цены объекта недвижимости. Справедливо и другое: необдуманные поступки могут безнадежно испортить любой участок. Почти в любом покупателе участка под застройку живут инвестор и будущий владелец. Как привести эти интересы к единому знаменателю? Один из главных принципов оценки недвижимости — принцип равенства. Необходимо определить степень соответствия физических размеров участка принятому в данном регионе принципу землепользования и близости к экономической сфере. Как это расшифровывается на практике?
Риелторы, специализирующиеся на продаже земли, утверждают, что благоприятное место — основная предпосылка выгодных инвестиций. Аксиома, впрочем, не бесспорная. Приобретателю участка всегда требуется искать компромисс между соблазном построить «дом мечты» и местными условиями. При этом у каждого земельного надела свой тип, характер и должна быть соответствующего назначения застройка.
К примеру, жилой домик, возведенный вблизи оживленной магистрали, в окружении придорожных автосервисов и бензоколонок, равно как и усадьба в садоводстве, естественно, может радовать глаз проходящих и проезжающих, однако способен стать настоящим «кладбищем» для инвестиций. Вызвав риелтора, обладатель 6 соток, в освоение которых вложены сотни тысяч баксов, бывает изрядно обижен, что ему предложили оценить объект недвижимости на порядок дешевле. Есть противоположные примеры, когда и целевое назначение (дом для постоянного пребывания, дача, недвижимость для бизнеса) выбрано верно, и проект органично вписан в окружающую среду. В этом случае приобретение строительных материалов и вложение денег в работу становятся разумными инвестициями. Ради того чтобы понять принцип равенства, пойдем от обратного. Рассмотрим список вариантов, когда объект строительства «не соответствует» участку.
«Целевые» несоответствия. Каменный домик, предназначенный для постоянного пребывания, требующий регулярного отопления и присмотра в вымирающем на зимний период дачном массиве. Противоположный пример: деревянная дача у шоссе, в шумной городской среде или в районе с не очень хорошей экологической обстановкой. Жилой домик в районе коммерческой застройки, со всех сторон окруженный коммерческими объектами: магазинами, производствами, автомастерскими…
«Классовое» несоответствие. К примеру, первоклассный дом в районе совсем уж «демократичной» застройки (увы, такое бывает сплошь и рядом).
Стилевые несоответствия. Дом, по архитектурной стилистике не соответствующий местным нормам, окружению, да и вообще здравому смыслу.
Несоответствия по затратам на строительство и эксплуатацию. В данном примере беседа идет о тех, к сожалению, типичных в наших краях ситуациях, когда затраты на обеспечение объекта всеми необходимыми коммуникациями (газ, водо- и электроснабжение, канализация) оказываются не оправданными с точки зрения разумных инвестиций. Дачный дом на болоте, требующем серьезных вложений в мелиорацию, притом что соседи не готовы разделить эти затраты.
Ключевым параметром во всех вышеуказанных ситуациях «несоответствия» является возможная цена продажи объекта. Если окажется, что стоимость покупки или смета строительства перекрывает рыночную стоимость объекта, за дело лучше не браться. Как определить цену вопроса и понять, завышена ли она? Понятие рыночной цены внятно определено в законодательстве. Это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей нужной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
№ 135-ФЗ от 29.07.1998 в последней редакции № 29-ФЗ от 27.02.2003). Для ее определения может быть полезным общение с одним из профессиональных игроков рынка недвижимости — оценщиком. Итоги оценки для сделки часто помогают в принятии решения. Естественно, полученная расчетная величина стоимости не является догмой как для продавца, так и для потребителя, которому приглянулся товар, но может стать отправной точкой для переговоров.
Ради того чтобы выгодно продать земельный участок или дом, оценщик не нужен — нужен опытный и порядочный риелтор, действующий в интересах продавца. Лучшим оценщиком в данном случае будет рынок. Чтобы не продешевить, продавцам обычно рекомендуют сравнить цены на аналогичные объекты, выставить на продажу свой по завышенной и «прощупывать» рынок, снижая ее. Фактически, в случае, если объект никто не хочет покупать, есть только два объяснения: неадекватные методы продвижения товара (количество и качество рекламы) и завышенная определенная продавцом цена предложения. Впрочем, сплошь и рядом бывает, что вроде бы и рекламы хватает, и цена предложения, установленная сравнительным анализом, невысока, и покупатели смотрят объект регулярно и с интересом, а он не продается. И это, скорее всего, означает, что при проектировании и строительстве нарушены указанные выше принципы.
На днях президент снова поднял вопрос о бесплатной земле, предложив давать участки энергичным людям, осваивающим Сибирь и Дальний Восток. Предложение очевидно, послужит законотворцам руководством к действию. Однако, обрастая деталями в виде законов, оно рискует превратиться утопией либо далеко уйти от социальной роли (поддержки переселенцев) к перераспределению ресурсов в интересах уездных князей. Земля с точки зрения рынка — самое дорогое. Однако земли много, а население, мягко говоря, невелико. Зато любой обыватель мечтает о комфортном доме и приличной зарплате.
Мечты о доме движут и рынок недвижимости, и государственные жилищные программы. Революционных предложений и проектов типа «Каждой семье — свой дом» огромное количество, тем не менее все они однотипны, как те же хрущевки: земля — бесплатно, коммуникации и дороги — за счет бюджетов (уже истощенных борьбой с кризисом), домостроение — каркасное.
У обывателя, желающего сменить десятикомнатный особняк на двадцатикомнатный, больше возможностей, чем у вознамерившегося переехать из барака в таунхаус. Это аксиома. Бесплатная земля — стимул для бизнесмена, однако не для доярки и механизатора: она лишь в тягость, в случае, если работы нет. Власти Ленобласти уже «нажглись» на данном: прошлой осенью они приняли закон о бесплатном предоставлении участков для желающих построить дом (№ 105-03 от 14.10.2008). Документ предусматривал раздачу земли для ИЖС гражданам, если таковые живут в области больше 5 лет, не имеют пристойного жилья и очень в нем нуждаются. Однако молодому специалисту (до 35 лет), работающему или «изъявившему желание» работать в бюджетной сфере или агропроме, пятилетняя прописка не требуется. Взятая в кавычки формулировка открывает широчайшие просторы для самоуправства: близкому и полезному для чиновника человеку достаточно только «изъявить желание», чтобы получить не часть болотца близ деревни, а вотчину с видом на лесопарк или заповедник с зубробизонами. Жители села, занятые в общественно значимой сфере, едва ли могут воспользоваться предложением бесплатной земли. Им придется решать о том, как подъехать к участку, чем платить строителям и где брать заем. Зато успешные горожане, мечтающие о даче на Карельском перешейке, активно обсуждают на форумах, к кому из чиновников идти, сколько денег дать, как договориться с хозяином ближайшей фермы, чтобы тот подмахнул трудовую книжку, где отыскать подставного крестьянина…
К февралю выяснилось, что закон, который в течение двух месяцев вынужден был дополниться подзаконной «инфраструктурой» (т.е. рекомендациями куда идти и с кем договариваться), забуксовал. Со слов одного из областных чиновников, популистский декрет о бесплатной земле лоббировали главы районов. «Предоставление соток зависит от муниципалитетов, которые заинтересованы не столько в выделении участков под строительство, сколько в их продаже», — признался он. Однако не нужно забывать, что муниципалитет заинтересован в продаже, а чиновник — в раздаче. Копья законодателей ломаются о заложенный в идее бесплатной раздачи земли «паразитный» механизм, делающий чиновника врагом своего устройства. Иначе говоря, бесплатной земли в зоне рискованного земледелия нам пока не видать — ни в Ленобласти, ни в Сибири.
Еще несколько лет назад ипотечное кредитование на рынке загородной недвижимости было чуть ли не диковинкой. Банкам была не вполне доступна ликвидность нетиповых загородных объектов. Теперь ситуация изменилась. Правительством взят курс на развитие малоэтажки, в области строится много организованных коттеджных поселков, недвижимость в которых доступна по ипотеке. Однако, собираясь купить дом с землей в кредит, нельзя забывать про ипотечную страховку. В загородном сегменте она имеет определенную специфику.
Закон об ипотеке (залоге недвижимости), естественно, не разделяет загородную и городскую ипотеку. Все нюансы и различия обусловлены реалиями российского рынка и сложившейся ситуацией.
О жизни и смерти
Согласно предписаниям закона, обязательному страхованию подлежит только сам объект залога (в нашем случае коттедж и/или земельный участок) — от повреждения и полного разрушения. Данное условие защищает прежде всего интересы банка: если с домом что-то произойдет (к примеру, он сгорит), кредитор, который всегда является выгодоприобретателем по договору, получит от страховой компании ту сумму, которую не успел вернуть заемщик.
Страхование объекта залога обеспечивает полный спектр рисков. Некоторые из них очень актуальны для загородного жилья: уже упомянутый пожар, незаконные действия третьих лиц (кража, взлом, вандализм), падение различного рода объектов (к примеру, деревьев, опор линий электропередач). Степень актуальности риска «стихийные бедствия» зависит в первую очередь от места расположения объекта. К примеру, если объект находится в низине, нельзя исключать вероятность подтопления или затопления.
Многие банки по собственной воле расширяют «объем понятия» ипотечного страхования. Так, почти всегда от заемщика требуют дополнительно застраховать жизнь и трудоспособность. Хорошо это или плохо? С точки зрения закона это нарушение прав гражданина. Причем на сегодняшний день есть прецедент — новое постановление Высшего арбитражного суда о незаконности требований «Амурского ипотечного агентства» (регионального оператора АИЖК) об обязательном страховании жизни и трудоспособности. Иными словами, теперь любой заемщик в принципе может оспорить требование кредитора и не страховаться от рисков смерти и потери трудоспособности. Только надо ли? Во-первых, отношения, начатые с конфликта, ни к чему хорошему обычно не приводят. Но главное даже не это. Фактически, сам заемщик заинтересован в страховании своей жизни и способности трудиться. Поясним это на конкретном примере.
В январе 2008 года ОАО СК «Русский мир» выплатила свыше 20 млн рублей в связи со смертью заемщика ипотечного кредита (это одна из крупнейших единовременных выплат российских страховщиков по ипотечному страхованию). Руководитель коммерческого предприятия оформил в банке ипотечный заем на приобретение жилого дома и земельного надела в Московской области и в соответствии с требованиями банка заключил договор комплексного ипотечного страхования в СК «Русский мир». Договор предусматривал страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование предмета залога (загородного дома) от различного рода рисков и страхование риска утраты права собственности на объект. Через полгода после оформления ипотечного кредита заемщик скоропостижно скончался. По договору комплексного ипотечного страхования в случае гибели заемщика страховая компания выплачивает указанную в договоре страховую сумму в счет погашения оставшейся перед банком задолженности. СК «Русский мир» после детального рассмотрения дела выплатила выгодоприобретателю (банку) возмещение в размере страховой суммы — 20,254 млн рубля (825 тысяч долларов США).
«Но ведь деньги получил банк!» — воскликнет, быть может, кто-то из читателей. Да, это так, но квартира в подобных случаях остается родственникам умершего, с нее снимается обременение и она оформляется в собственность членов семьи заемщика. А теперь представьте, что гражданин в описанной ситуации не стал бы оформлять страховку… Тогда его семье пришлось бы вернуть банку 20 млн. либо продать обремененную недвижимость (с согласия банка), чтобы погасить долг, а самим перебраться к родственникам.
При этом, естественно, наивно полагать, что страховая компания — это благотворительная организация и без разбора конкретных обстоятельств произошедшего готова выкладывать миллионы рублей. Если страхователь расстался с жизнью по собственной глупости — а договор такие случаи не относит к числу страховых, — никакой компенсации родственники погибшего не получат. Допустим, в случае, если гибель наступит в результате обгона по встречной полосе на автомобиле, компенсации не будет.
На здоровье!
Мы поговорили о важности страхования жизни. Однако ведь не всегда страховые случаи связаны со столь ужасными событиями. Ипотечная страховка также предусматривает компенсацию в результате утраты заемщиком трудоспособности. Естественно, речь идет не о потере привычного уровня дохода из-за увольнения (это проблемы заемщика). При увольнении максимум, на что может рассчитывать заемщик, — договориться с банком об отсрочке платежей по кредиту на время, необходимое для поиска нового места работы.
Полная и постоянная утрата трудоспособности — это когда в результате болезни или несчастного случая заемщик становится инвалидом первой или 2-й группы и не может работать. Тогда рассчитываться с банком будет страховщик. Размер оплаты зависит от определенных правил страховой компании — партнера банка. Некоторые компании при получении заемщиком 2-й группы инвалидности могут выплатить лишь 80% страховой суммы, другие оплачивают даже третью группу, правда, на 50%.
Временная потеря нетрудоспособности не является элементом «обязательной программы». Этого пункта нет, в частности, в стандартах Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Не настаивают на нем и многие аккредитованные при коммерческих банках страховые компании.
Если же временная нетрудоспособность страхуется, возможны варианты. Чаще всего по данному риску страховые компании напрямую переводят банку тридцатую часть месячной задолженности заемщика за каждый день «больничного». Иной способ — расчет объема выплаты как доли страховой суммы. В денежном же эквиваленте размер реальных платежей у всех практически одинаков.
И еще один важный момент. Если заемщик (или его работодатель) ранее застраховал жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании и не собирается менять страховщика этих рисков, ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий страховой полис, несмотря на то что данный страховщик не является его партнером.
Цена вопроса
Еще один аргумент в пользу страхования жизни и трудоспособности — относительно невысокие тарифы. В среднем расходы заемщика по этой статье составляют 0,3–1% в год от остатка по кредиту с учетом процентов. Страховые платежи осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает страховой компании размер остатка задолженности заемщика, и исходя из этой суммы и рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.
Если же речь идет о комплексной ипотечной страховке, куда входят «жизнь и трудоспособность», страхование объекта залога и права собственности (титула) от риска их утраты, то в сумме получится 0,9–1,5% (при условии что заемщик молод, трудоспособен, не страдает серьезными заболеваниями, а объект приобретается с более или менее понятной историей).
Обязательное страхование титула, как вы помните, тоже в законе не предусмотрено. Однако некоторые банки требуют страховать риск его утраты на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на три года (таков срок исковой давности по недействительным сделкам).
Страхование титульной ответственности обеспечивает защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи коттеджа недействительной. Страховой случай здесь — вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки.
Ряд кредиторов, напротив, сейчас не включает титульное страхование в обязательную программу (даже АИЖК отменило данное требование). Но тут опять встает вопрос о разумности и целесообразности. Исключение из ипотечной страховки титула удешевляет полис на доли процента. Экономия не такая уж и большая, если учесть, что в случае утраты права собственности на объект заемщик, по сути, остается у разбитого корыта. Дома у него больше нет, а плату по ипотечному кредиту никто не отменял.
Разумеется, страховать титул едва ли необходимо, если приобретается новый коттедж без «прошлого». В этом случае с титулом вряд ли что-то может случиться. Но если дом планируется купить на вторичном рынке недвижимости, а о его прежних владельцах и их судьбе известно мало (или неизвестно ничего), тогда лучше не искушать судьбу.
Другое дело, если вы собираетесь купить коттедж у застройщика на стадии фундамента, в этом случае банк наверняка потребует вместо титула застраховать ваши финансовые риски как соинвестора.
Страховать инвестиции, скорее всего, не потребуется, если застройщик и банк являются партнерами (а таких «тандемов» на рынке сейчас немало). Но, если вдруг строительная компания разорится или не в полном объеме выполнит свои обязательства (а в жизни случается всякое), погашать кредит заемщику все равно придется. В связи с этим специалисты рекомендуют страховать риск потери инвестиций, даже когда банк этого не требует.
Специфика ипотечного страхования такова, что оно является как бы факультативным по отношению к самому ипотечному страхованию. Другими словами, когда заемщик оформляет ипотеку, ему надо собрать множество документов, оперативно подобрать объект недвижимости для покупки на заемные средства, заказать его оценку, добиться положительного заключения банка по выбранному объекту… Естественно в такой ситуации, когда на кону миллионы рублей и будущая крыша над головой, заемщик порой подписывает страховой договор почти не глядя. Хотя от ипотечной страховки, возможно, зависит будущее всей его семьи. Поэтому мы призываем всех претендентов на загородную ипотеку, все-таки найти время и вникнуть в суть ипотечного страхования. Это поможет в будущем избежать многих неприятных моментов.
