Сказать «хочу застраховать коттедж» значит не сказать ровным счетом ничего. Любой загородный домик — это целый имущественный комплекс, и вам в любом случае придется подбирать, что именно необходимо защитить полисом. Конструктивные элементы дома, отделка, находящееся внутри коттеджа имущество, баня, гараж, хозпостройка — лишь основные объекты, подлежащие страхованию. Сегодня к ним добавляются и такие необычные в прошлом услуги, как страхование титула, земельного участка, элементов ландшафтной архитектуры и др.
Помимо того, на рынке появился большой ряд предложений по страхованию «одним полисом» дома, квартиры и автомобиля. Однако такие продукты подойдут тем клиентам, которые постоянно уверены в надежности и честности выбранной страховой компании (ибо в данном случае нарушается принцип «не храните все яйца в одной корзине»).
Всему голова
Итак, начнем, как водится, с главного. Что самое дорогое в загородной недвижимости? Во-первых, естественно, сам дом, ибо когда нет крыши над головой, то зачем вам сауна, джакузи, бильярдная и иные радости загородной жизни? Разумеется, в случае, если ваш дом построен из камня или железобетона, его основным конструктивным элементам (фундаменту, стенам, перекрытиям, несущим элементам крыши) едва ли что-то грозит. Разве что разверзнется земля или с неба упадет еще один Тунгусский метеорит.
Многие владельцы каменных построек предпочитают экономить на страховке конструктива, сразу углубляясь при общении со страховым агентом в пункт «внешняя и внутренняя отделка». Здесь хотелось бы заметить, что такой подход не всегда оправдан.
Во-первых, учитывая невысокие риски повреждения несущих элементов дома, участники рынка страхуют данный риск буквально за копейки. Кроме того, в понятие конструктива часто включаются не только фундамент и стены, но еще и кровля, печь, окна, двери. А уж эти элементы вполне могут пострадать при тех или других обстоятельствах. К примеру, кровлю может повредить шквальный ветер или сильный снегопад. А дорогущие окна с деревянными рамами — воры или местная шпана. То же самое касается и двери, которая при необходимости демонтажа и повторной установки потребует не только финансовых, но еще и временных расходов. Впрочем, каждый хозяин добротного коттеджа выбирает сам, надо ему защищать конструктив или нет. А вот владельцам деревянных домов мы просто обязаны посоветовать застраховать «основу основ» дома, поскольку пожар (а это бедствие за городом наиболее распространено и, обычно, приводит к самым худшим последствиям) способен погубить деревянный дом подчистую.
Все, что нажито непосильным трудом…
У каменного дома конструктив при пожаре сохранится, в отличие от деревянного, однако и в том и в другой случае от огня обязательно пострадает отделка, причем как внешняя, так и внутренняя. Плюс, естественно, имущество: мебель, бытовая, аудио- и видеотехника, предметы искусства. Причем элементам отделки и различным предметам страшен не только огонь, но и вода — как из прорвавшейся трубы, так и в результате стихийного бедствия). Так что страховые компании обычно предлагают комплексный полис, который гарантирует компенсацию ущерба при повреждениях из-за пожара и мер по его тушению, стихийных бедствий (урагана, паводка, оседания грунта), удара молнии, падения деревьев, взрыва газа, противоправных действий третьих лиц и т. д. Разумеется, «оптовая» защита обходится страхователю дешевле, чем страхование этих рисков по отдельности.
При страховании имущества очень важно, как страховая компания планирует его описывать. Чем длиннее будет список, тем меньше вероятность возникновения недоразумений и разногласий при расчете выплаты.
Кроме конструктивных элементов коттеджа, отделки и находящегося в доме имущества, вы можете по своему решению застраховать также хозяйственные постройки, баню, гараж, заграждения. Немногие компании принимают на страхование еще и строительные материалы, бассейны, теплицы, инженерное оборудование, насаждения, элементы ландшафтного дизайна и др. Ряд операторов рынка страхует объекты незавершенного строительства. Правда, сооружение в любом случае должно иметь стены, крышу, закрытые оконные и дверные проемы.
Ну и, естественно, не забудьте про инженерное оборудование. На создание надежной, бесперебойно действующей системы отопления, водо-, газо-, электроснабжения, канализации идут огромные деньги. А уж в случае, если ваш коттедж построен по системе «пассивный дом», то в нем инженерные системы и вовсе главный элемент. И обидно при выходе такого дорогого оборудования из строя не иметь возможности получить компенсацию.
Чужая земля?
Надо отметить, что дом не всегда самый ценный загородный объект. В случае, если вы проживаете, скажем, в Курортном районе или каком-то другом престижном месте, особую значимость представляет земля, на которой, собственно, и стоит ваш дом (или еще не стоит — не важно). Что-то может случиться с землей? Она же вечна и неизменна, а материки если и придут в движение, то через пару млн. лет, когда нас с вами и на свете-то не будет? Не спешите с выводами. Дело в том, что почти любая сделка купли-продажи земли может быть оспорена в суде, к примеру, в случае, если при ее оформлении были нарушены права третьих лиц, и истец в случае победы, получит ваш надел себе (вообще, российское земельное законодательство полно белых пятен и нестыковок). Возможно, вам по решению суда уплаченные денежки должны будут вернуть, только вот на практике взыскать крупную сумму бывает ой как непросто.
И помимо того, не надо забывать про мошенничество. Не так давно произошел любопытный пример. Одна состоятельная женщина, владелица крупного участка на Рублевке, поручила некоему агентству недвижимости в свое отсутствие найти покупателя на ее землю. Выдала доверенность, а нечистые на руку агенты (точнее было бы назвать их маклерами) продали сами этот участок лотами ничего не ведающим покупателям. Получили деньги и были таковы. Вернувшись, хозяйка обнаружила, что ее территория обнесена забором и на ней уже начато строительство коттеджного поселка. А денег она и не видела! Такая вот история. К чему мы ее рассказали? Да к тому, что, будь ее право собственности на участок (титул) застраховано, вернуть убыток не составило бы труда, а так придется еще не один год по судам побегать.
Страхование титула собственности — это вид страхования, предусматривающий выплату страхового возмещения в случае утраты страхователем или оспаривания у него прав собственности на недвижимое имущество.
Фигурально говоря, клиент получает выплату, если после покупки коттеджа или земли ему явится юридический «скелет из шкафа». При этом клиенту не надо будет ни с кем судиться. Вся подобные тяготы возьмет на себя страховая компания. В настоящее время операторы рынка готовы принимать на страхование полный цикл рисков, связанных с возможностью утраты титула. Это обман продавца, нарушение законодательства во время одной из предыдущих сделок купли-продажи, неаккуратность риелтора при проведении экспертизы прав на жилье, ошибка органов госрегистрации и др. По своему выбору можно уберечься от наступления одного или нескольких страховых событий.
На заметку садоводу
Иногда у потребителей возникает вопрос: а можно ли застраховать землю, если она имеет статус не ИЖС, а дачного некоммерческого партнерства — ДНП? По мнению специалистов, такой статус не является препятствием для заключения страхового договора.
Если у владельца дома имеется хотя бы книжка садовода, то этого уже достаточно для того, чтобы застраховать свой дом. При этом наличие страхового договора на дом является определенным конкурентным преимуществом данного объекта при купле-продаже. Поскольку страховой договор подтверждает как минимум юридическую чистоту объекта.
После сделки купли-продажи загородного объекта старый договор страхования расторгается и с новым домовладельцем, если он не возражает, заключается новый договор.
Тем, кто использует свой участок только для прогулок или вообще не использует, считая объектом удачной инвестиции, достаточно застраховать его лишь от утраты права собственности. А вот тем, в ком живет дачник, или, выражаясь более современно, фермер, не помешает застраховать и верхний, плодородный слой земли. Природные и техногенные катаклизмы бывают разные, и если этот ценный слой (гумус, не побоимся этого слова) пострадает, об огурчиках и цветочках придется забыть.
Новости рынка
Практика показывает: российские клиенты давно научились не экономить на страховании, а потому предпочитают комплексные страховые продукты. Для них современный рынок предлагает много интересных вариантов. Рассмотрим самые свежие.
Например, полис «АльфаЭстейт Комплекс» (от компании «АльфаСтрахование») дает возможность застраховать одним документом загородный дом или его часть, например таунхаус; отделку дома, интерьер, мебель и бытовую технику; ценные вещи и деньги, хранящиеся в загородном доме; баню, гараж, бассейн и другие хозяйственные постройки.
Этим же полисом покрываются риски повреждения ландшафтных сооружений — беседок, мостиков, дорожек, фонтанов и прудов, альпинариев и газонов, системы полива и освещения. Плюс к этому полис обеспечивае страховую защиту плодородного слоя земли; снегоходов, гидроциклов, катеров, а также оборудования и инструментов; ответственность за повреждение имущества соседей; ответственность перед пострадавшими от вашей собаки и, наконец, членов семьи от несчастного случая.
Согласитесь, впечатляющий список. При таком комплексном страховании экономия может составить до 50% по сравнению с покупкой целевых полисов.
Другой интересный комплексный продукт «Домобиль» предлагает страховая компания ИНГОССТРАХ. Вы можете сразу застраховать автомобиль: от угона и ущерба (каско); квартиру: несущие конструкции, отделку и инженерное оборудование, движимое имущество, гражданскую ответственность; а также загородный дом: несущие конструкции, отделку и инженерное оборудование, движимое имущество. Разумеется, макси-полис обходится дешевле, чем отдельное страхование объектов, включенных в него.
Кстати, об автомобилях. Страховая компания «Согласие» дает возможность клиентам одновременно с домом, хозпостройками, предметами интерьера и разного рода домашним имуществом застраховать транспортные средства, расположенные на время хранения (стоянки) в гаражных комплексах, на загородных участках и т. д.
Некоторые компании радуют клиентов дополнительными бонусами. Например, уже упомянутый нами ИНГОССТРАХ при покупке полиса «Платинум Экспресс» дарит клиенту дополнительную и весьма необычную услугу: комплексную уборку помещений и экстренный ремонт окон, дверей в случае проникновения на его территорию третьих лиц. Вдобавок страховщик обещает оплату расходов на временное проживание в пределах 90 тыс. руб., если жилье признается временно непригодным.
Цены на загородные дома то замедлятся в росте, а то пытаются обогнать рост цен на городском квартирном рынке. За последние пару лет они взлетали в противофазе с городскими — за городом несколько иная сезонность. Однако в результате оба рынка пришли приблизительно к одним и тем же показателям. Цена объекта выросла в среднем в 2–2,5 раза. Немудрено, что специалисты в один голос рассказывают о востребованности ипотечных кредитов. Однако, если в Петербурге теперь можно приобрести в заем уже почти любую недвижимость, вплоть до комнаты в коммунальной квартире, то на загородном рынке пока все ровно наоборот. И мы уверены, что если бы за пределами Питера с ипотекой все было бы так же гладко, то рост цен на дома, домики, дачи и участки был бы куда как более ощутимым. Впрочем, уже сейчас заем для покупки дома в деревне взять можно. Правда, трудно.
У человека, решившего купить загородную недвижимость, всегда есть несколько путей. Можно отправиться к ипотечному брокеру, можно обратиться в агентство, специализирующееся на операциях с загородной недвижимостью. Прекрасно, если в структуре команды есть подразделение, занимающееся брокерскими услугами в сфере ипотеки. А можно отправиться прямиком в банк.
Шаг первый: ва-банк!
Кредитных программ, предлагаемых различными банками, операторы рынка в Петербурге насчитывают около 500. Различаются они порой десятыми долями процента годовой ставки, но в совокупности поражают количеством. Программ, «заточенных» под загородный рынок, немного, однако они есть. Если говорить о банках, то выдать кредит на покупку дома и участка готовы «Абсолют банк», «Агрокомкредит», «Городской ипотечный банк», «Сбербанк», «Банк Москвы», «КредитЕвропа банк», «МДМ банк», «Москоммерцбанк», «Национальный резервный банк», «НОМОС банк», «Промсвязьбанк», «РосЕвробанк», «Русский стандарт», «Связь-банк», «СДМ банк», «Собинбанк», банк «Союз», «СЭБ банк», «Транскапитал банк», «УРАЛСИБ», «Электроника», GE Money Bank, SWED Bank, «ИМПЭКС банк», «Хоум Кредит».
Для начала необходимо убедиться, что вы как заемщик устроите банк и заем вам дадут. С конца прошлого года банки, напуганные американским кризисом ликвидности, на всякий случай ужесточили требования к петербургским заемщикам: некоторые вообще не кредитуют желающих с «не белой» зарплатой, у других для таких клиентов действуют повышенные процентные ставки. Тем не менее так поступают не все кредитные учреждения. Так или иначе, предварительный диагноз заемщик получит при первичной консультации, окончательный — согласно резальтатам рассмотрения заявки, обычно в течение месяца после подачи комплекта документов (их набор у различных банков может различаться). Кстати, отказ в предоставлении кредита — это не конец света и не трагедия. Очевидно, просто необходимо обратиться в другой банк.
Несколько облегчить жизнь может участие в процедуре кредитных брокеров, которые постоянно предлагают потенциальному заемщику индивидуальный подход. Что это значит? Строго говоря, ипотечный посредник на рынке ценных бумаг, имея опыт работы с заемщиками и зная все банковские продукты и их характерные черты, правильно ориентирует заемщика и направляет в тот банк, который дает оптимальные для него условия кредитования. Это касается «цвета» зарплаты, наличия поручителей, состава семьи и прочая и прочая — нюансов много. При этом весьма важно, что профессиональный кредитный брокер никогда не станет предлагать клиенту фальсифицировать документы для получения кредита.
Шаг второй: по долинам и по взгорьям
Дальше начинается самое забавное — поиск объекта, на который банк, декларирующий готовность работать с загородной недвижимостью, согласится дать заем. Т.е. примет его в качестве обеспечения.
«Кредит на загородную недвижимость, а именно на дом, взять можно, если у него есть статус жилого. Это должно быть указано в свидетельстве о праве собственности, — рассказывает Наталья Иванова, специалист по недвижимости АН „Монолит“, ипотечный брокер. — К примеру, дома в садоводствах по определению предназначены для кратковременного пребывания, банки их не кредитуют». Со слов Натальи Ивановой, условия выдачи кредита на загородные дома почти не отличаются от условий городской ипотеки. До недавнего времени банки отказывали в предоставлении кредитов на деревянные дома с печным отоплением, даже несмотря на статус участка ИЖС. Сегодня ограничений меньше, однако специалисты признают: почти беспроигрышный вариант — если дом оборудован всеми коммуникациями.
Именно потому самая распространенная загородная ипотечная покупка — это коттедж в закрытом поселке. Со слов Ольги Трошевой, руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская недвижимость», при кредитовании объектов, реализуемых в коттеджных поселках, существуют две важные детали.
Первая действует, в случае, если объект застройщика аккредитован в конкретном банке (или банках). Тогда операция получения ипотечного кредита максимально упрощается: заемщику не требуется устанавливать добросовестность застройщика, а нужно лишь доказать собственную кредитоспособность. В основном, условия получения кредита лучше, чем при второй схеме, а в качестве залога зачастую выступает непосредственно строящийся объект. Сегодня по такой схеме в Петербурге и Ленобласти банки дают кредиты на приобретение домов в коттеджных поселках «Янино-2» (ООО «Национальная ипотечная компания», «КИТ-Финанс»), «Антоновка» (банк «Сосьете Женераль Восток»), «БельВиль» («Еврофинанс Моснарбанк»), «Красная горка» («Московский международный банк»), «Еловый дом», «Лесная дача» (банк «Санкт-Петербург»), «Новая Ижора» («НОМОС банк»).
Ко второй схеме прибегают, в случае, если объект не аккредитован ни в одном банке, однако организатор строительства реализует его с привлечением ипотечных схем. Т.е. покупатель на свое решение выбирает банк, получает на общих основаниях заем и рассчитывается с застройщиком.
Возможные варианты
Сегодня специалисты, оценивая объем ипотечных сделок с загородной недвижимостью в сравнении с квартирным рынком, говорят о единицах процентов. При этом квартирный рынок частенько умудряется перетянуть на себя статистику даже тогда, когда беседа идет о покупке загородного дома. Это получается весьма просто: если загородный домик в силу своего статуса или состояния не может стать объектом залога, однако у клиента есть городское жилье, которое он не думает продавать, то он его и закладывает.
Фактически, это модификация потребительского кредитования. Заем под залог имеющегося жилья можно взять в размере до 85% его оценочной стоимости, на срок от 5 до 20 лет, при ставке от 9,9% (в валюте) до 14,5% (в рублях). В случае, если банк отслеживает дальнейшее использование средств и перечисляет деньги безналично на счет продавца выбранного дома — процентная ставка будет ниже, если не отслеживает — выше.
Чтоб получить деньги под залог городского жилья, заемщику нужно передать в банк набор документов, подтверждающих его доход, а также все документы по квартире – список такой же, как если бы он эту квартиру покупал «по ипотеке». Приобретаемый загородный объект никак не проверяется, и его ликвидность не оценивается, даже в том случае, когда банк отслеживает целевое расходование средств. После того как банк даст разрешение на выдачу ссуды, обременение регистрируется в УФРС, и деньги идут на счет покупателя.
Жизнь в мегаполисе дает возможность в высшей мере почувствовать пульс как деловой, так и культурной жизни страны. Именно жизнь в крупном городе предоставляет множество шансов для реализации всех своих возможностей. Однако всегда хочется, чтобы шум рабочего дня сменялся тихим семейным уютом, загазованный воздух городских магистралей — свежим воздухом пригорода. Поэтому строительство загородных домов становится абсолютно обычной практикой и для России. Место для дома лучше выбирать в зоне 30 км от города, чтобы не возникало проблем с тем, как добираться до работы. Тем не менее если загородный домик предназначен исключительно для проведения там выходных и отпуска, то можно подобрать место и более удаленное от города.
Результат этого мероприятия (постройка загородного дома) во многом зависит уже от того, как вы подойдете к планировке выбранного участка. Здесь надо в любом случае посоветоваться со специалистом, ведь вы не мебель в квартире расставлять собираетесь — если что-то в конечном счете не устроит, то полностью всё изменить возможности не будет. Сейчас загородные дома строят в так называемых коттеджных посёлках, тем самым сразу снимая все вопросы о коммунальных услугах (вода, газ, электричество и канализация там уже есть). Ещё один плюс таких посёлков — они всегда хорошо охраняются.
Для начала стоит разбить весь участок на 3 функциональные зоны. Первая зона — жилая. Здесь будут расположены дом, спортивные площадки (корт для тенниса или лужайка для футбола и т. д.), декоративный бассейн, цветники, лужайки, альпийские горки и т. д. Вторая зона — хозяйственная. Здесь будет располагаться баня, сауна, постройки для инвентаря, мусоросборник и т. д. И третья — зона сада и огорода. Здесь, как правило, располагаются различные теплицы и парники.
Сперва надо определиться с месторасположением дома. Здесь стоит следовать следующим правилам: фасад дома должен находиться не менее чем в 3 м от дороги (лучше 5-7м) и загородный дом должен быть ориентирован по сторонам света (в дальнейшем это повлияет на внутреннюю планировку). Гараж может представлять собою редкое сооружение и быть определенным к дому и как вариант здесь: гараж может находиться в самом доме на первом этаже. Спортплощадка, разнообразные беседки в тени деревьев должны находиться в тесной близости от дома. Сейчас есть множество фирм, специализирующихся на ландшафтном дизайне, они помогут максимально облагородить участок, воссоздав ваш любимый пейзаж в миниатюре. Не надо стараться облегчить работу дизайнерам и стремиться очистить участок от всех деревьев, считая, что начинать легче с чистого листа. Может быть, что естественно растущие деревья станут хорошим помощником в создании неповторимого стиля вашего участка в духе поместий старой Англии.
Хозблок обычно размещают в глубине участка с северной стороны — так эти постройки привлекают меньше внимания и не занимают важных частей участка. Ради этих же целей хозяйственные постройки лучше сделать сблокированными.
Если на вопрос: «Откуда берут фрукты-овощи?» вы не отвечаете уверенно: «Из супермаркета», да ещё и что-нибудь про современные удобрения можете добавить, то игнорировать при планировке участка садово-огородную зону не стоит. Здесь главный закон — чтобы было больше света.
При планировке участка не забудьте про оросительную систему. Если всё будет продумано заблаговременно, то можно будет избежать проблемы вечно валяющихся, где не надо шлангов.
При планировке участка важно учесть мнения каждого члена семьи: кому необходимы парники и теплицы, кому спортивная площадка с кортом, а кому просто уединенная беседка. Только когда все могут произнести, что он нашел то, чего ему так не хватало в жизни, дом наполняется особой аурой любви и взаимопонимания.
Несмотря на то что квадратный метр коттеджа, в основном, дешевле, чем метр городской квартиры, стоимость загородного объекта всегда выше. Во-первых, из-за более солидного метража, во-вторых, из-за расходов на земельный участок под домом. В результате покупателей, готовых приобрести коттедж без привлечения заемных средств, оказывается не так уж и много. Однако повышенный спрос на загородную ипотеку вовсе не делает ее массовым, легкодоступным продуктом. Требования банков в таких ипотечных программах более жесткие, и залогом получения кредита может быть только безусловное выполнение предписаний кредитора.
Спрос на загородную ипотеку имеет ярко выраженный сезонный характер. В весеннее время и летом желающих приобрести загородный дом становится больше. Поэтому к сезону отпусков кредитующие организации стремятся подготовить программы, которые рассчитаны на покупателей коттеджей и земли.
Заемщик на распутье
Сегодня на рынке представлены несколько схем кредитования загородной недвижимости. Первая — классическая: кредитование покупки готовых домов. При этом земельный участок может быть арендован или находиться в собственности продавца.
Менее популярен 2-ой вариант — кредит на строительство дома. Получить такой заем можно, только если земля уже находится в собственности потенциального заемщика.
В противном случае ему придется брать кредит под залог имеющейся недвижимости (к примеру, городской квартиры).
Третий путь покупки загородной недвижимости — покупка строящегося или готового коттеджа в организованном поселке. Сейчас большинство застройщиков, возводящих коттеджные поселки, имеют в числе деловых партнеров несколько кредитующих организаций. Следовательно, получается как бы ипотека на доверии. Кредитор понимает, что, выдавая деньги на еще не существующий объект, он рискует. Но, поскольку в определенной степени доверяет застройщику (после проведения детального анализа его деятельности), готов мириться с таким состоянием дел.
Если заемщик покупает дом не по корпоративной программе «застройщик–банк», ему придется истратить довольно много сил и времени на подбор кредитной программы с подходящими условиями (уровень процентных ставок, размер вступительного взноса, возможность привлечения созаемщиков и досрочного погашения кредита и т. д.). После чего еще найти объект недвижимости, который устроит банк.
Иными словами, кредитная организация проводит не только андеррайтинг (оценку платежеспособности) самого заемщика, но и андеррайтинг объекта (т.е. проверку ликвидности дома или участка).
Дом с умом
Банки предъявляют к загородной недвижимости как объекту залога ряд условий.
В частности, постройка должна быть отдельно стоящим зданием, пригодным для проживания (жилой дом, садовый дом, дача, коттедж и т. д.). Не принимаются в залог слишком старые дома (у каждого банка свои ограничения по году постройки), а также объекты, не имеющие отдельного входа, подъезда, коммуникаций.
Помимо того, объект должен находиться в населенном пункте, на территории которого есть иные индивидуальные дома, пригодные для проживания, — в коттеджном поселке, деревне, садоводческом товариществе, дачном кооперативе и пр.
Жилище должно быть свободным от обременений правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации.
За редчайшим исключением банк может принять вариант, когда земельный участок, на котором стоит дом, используется на правах аренды, — как правило, требуется оформление надела в собственность. Земля должна иметь разрешенное использование (целевое назначение) для садоводства, жилищного или дачного строительства.
Чтоб облегчить процедуру поиска подходящей кредитной программы и самого объекта недвижимости, можно прибегнуть к ипотечному брокеру. Это специалист, который хорошо ориентируется на рынке жилищного кредитования и подберет ипотечный продукт, наиболее благоприятный для заемщика.
Очевидно даже, что потраченные на услуги брокера деньги «отобьются» за счет сэкономленных на оптимальной программе процентах. Кстати, в последнее время на рынке появились еще и земельные брокеры. В их задачу входят консультирование клиента по наиболее выгодному вложению денег в земельные участки и поддержка в организации сложных операций с земельными участками.
Дело близится к финалу
Если объект в целом удовлетворяет требованиям банка, документы заемщика передаются в кредитный комитет, который выносит решение о возможности предоставления ссуды (заметим, ее точный размер пока не оговаривается — только примерная сумма). После оценки приобретаемой недвижимости устанавливается размер кредита. Потом вы подписываете кредитный договор, берете деньги и можете переходить к покупке жилплощади.
Нельзя забывать и про ипотечное страхование. Одним из условий обеспечения кредита является обязательное страхование жизни и трудоспособности заемщика, самого объекта залога от повреждения, а при покупке объекта на вторичном рынке — и права собственности (титула) от риска его утраты.
Окончательный шаг — государственная регистрация. Право собственности на жилой объект переходит от продавца покупателю. Новый владелец получает свидетельство о собственности, при этом становится полноценным хозяином недвижимости. Единственное, что он не может делать с приобретенным жильем, — это продавать его до полного погашения кредита.
Говоря о госрегистрации, следует разграничить понятия «ипотека в силу закона» и «ипотека по договору». Если взятый вами заем направлен на приобретение объекта недвижимости, покупка переходит в залог банку с момента государственной регистрации вами прав собственности на недвижимое имущество.
В этом примере мы говорим, что ипотека возникает «в силу закона». В случае, если заемные средства получены вами под залог имеющегося объекта недвижимости для других целей, договор ипотеки заключается в обязательном порядке, в простой письменной (или, по требованию банка, нотариальной) форме, и подлежит обязательной государственной регистрации. Это ипотека «по договору».
Дополнительный заем
Что-то делать, если требуется не приобрести объект, а, допустим, взять кредит на строительство второго этажа частного дома? Деньги можно получить под залог имеющейся в собственности земли. Для этого кредитуемому необходимо удостоверить свое трудоустройство и постоянный заработок (справка 2НДФЛ, справка по форме банка, устное подтверждение работодателя). Однако этого мало.
Согласно п. 1 ст. 62 закона № 102-ФЗ, могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений и юр. лиц. При общей долевой или совместной собственности ипотека устанавливается только на принадлежащий гражданину земельный надел, выделенный из общей долевой или совместной собственности. В залог не принимается земельный надел, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными документами субъектов РФ или органов местного самоуправления.
Необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 336 ГК РФ может быть установлен и запрет на залог имущества. Поэтому ст. 63 закона «Об ипотеке» запрещает залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, потому что на них не может быть наложено взыскание.
Ведь в случае, если заемщик окажется несостоятельным, банк не сможет реализовать залог, чтобы вернуть свои средства. По той же причине закон запрещает залог участка, если на нем находится жилое здание, являющееся единственным местом проживания заемщика. К договору об ипотеке земельного участка в обязательном порядке должна быть приложена копия кадастрового плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Из всех сделок недвижимости, по заверению экспертов, именно ипотека земельных участков в силу сложности подготовки документов и их оформления характеризуется наибольшим количеством претензий судебного порядка, поэтому банки крайне неохотно кредитуют под залог земли. Выход для потенциального заемщика — найти грамотных специалистов, которые тщательно подготовят всю документацию, т.к. малейшее несоблюдение правил может привести признание договора недействительным.
Согласно законодательству, для оформления залога земли нужны правоустанавливающие документы на участок, план участка с кадастровым номером, расчет нормативной стоимости земли. Если участок выделен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то необходимы еще разрешение на использование, отчет об оценке, заключение по титулу, техническая экспертиза (сверка адреса и т. д.), справка об отсутствии арестов и запрещений, справка из налоговой инспекции. А при наличии строений требуются документы и на них: паспорт объекта, выписки из реестра прав, правоустанавливающие документы, справка об оценке.
Допустим, заем под залог земли получен, дом достроен и оформлен в собственность, но нужны еще средства на внутреннюю отделку. По логике, такой заем должны дать под залог коттеджа. Но не будет ли залог участка препятствием для получения кредита под залог коттеджа? Теоретически получить заемные средства на внутреннюю отделку коттеджа под залог самого объекта недвижимости — реально, считают специалисты. Сумма кредита будет установлена исходя из вашего дохода за минусом ежемесячного платежа по первой ипотеке. Однако банк в таком случае обязательно проверит историю погашения первого кредита, и если долг возвращается вовремя, то может предоставить и 2-й ипотечный кредит.
Сейчас загородная ипотека развивается не так активно, как городская. И причины тому — сложность в оформлении земли, неоднозначность понимания некоторых положений законодательства, невозможность точно оценить объекты залога на рынке разнотипного жилья. Тем не менее о необходимости развития малоэтажного направления сейчас много говорится на самом высшем уровне. Потому можно не сомневаться: в обозримом будущем власти примут меры, стимулирующие загородную ипотеку.
Вы приняли решение покупать дом в строящемся коттеджном поселке. Вы были осторожны, изучали документы и слушали советы независимых экспертов. Внесли в договор условия, максимально защищающие ваши интересы, так, как это было описано в статье «Покупка дома с участком в коттеджном поселке». Вы заключили с застройщиком договор финансирования строительства коттеджа и отдали деньги.
И вот дом построен, а застройщик говорит, что идет сдача в эксплуатацию, обмеры БТИ и дооформление недостающих документов. Теперь необходимо брать процесс под контроль. В отрасли, где реальная доходность составляет от 200% и более, надо удерживать ухо востро, тем более что деньги вы уже заплатили, однако никаких вещных прав пока не приобрели – только право требования, а требовать тоже надо уметь.
Что-то необходимо узнать у Застройщика?
Произведено ли размежевание большого участка коттеджного поселка на маленькие? Выделена ли в самостоятельный участок территория, которая описана в вашем договоре: площадь участка, его форма, выход на внутрипоселковую дорогу, размещение по отношению к внешней границе участка и т. д.? Если выделение произошло, вам должны представить выписку из земельного кадастра, состоящую из форм В.1., В.2., В.3., В.4. Здесь вы сможете убедиться, что участок действительно необходимой формы и площади.
После сего требуйте от застройщика предъявления Свидетельства о государственной регистрации права застройщика на участок с кадастровым номером, который стоит в выписке из земельного кадастра.
Сейчас следует задать застройщику вопрос: когда будет заключаться договор купли-продажи земельного участка? Скорее всего вам скажут, что одновременно с подписанием Передаточного акта на дом. В этом нет ничего страшного, просто тогда следует конкретизировать, в какой стадии находятся документы на дом, а также что из них есть и что Застройщик готов вам предъявить.
«Дешево и сердито» или «Дорого, но надежно»?
Увидев и подержав в руках документы, можно переходить к подписанию Передаточного акта на дом, Договора купли-продажи земельного участка и Передаточного акта на земельный участок. Но прежде необходимо решить, в какой форме будут подписываться эти документы – в простой письменной или нотариальной.
Если выбор падет на нотариальную форму, нотариус еще раз проверит документы. При составлении договора не допустит неюридических условий, нарушающих закон, удостоверит сделку и личности граждан, ее совершающих, установит правоспособность юридического лица, сможет засвидетельствовать законность сделки в суде, если возникнет спор. Нотариально удостоверенные сделки оспариваются гораздо реже. Копии всех документов по сделке останутся в делах нотариуса и будут храниться вечно, а значит, у вас всегда будет еще одно место, где их можно получить в случае их утраты. Услуги нотариуса стоят денег. И теме не менее за безопасность и чистоту сделок стоит заплатить.
Застройщики, как правило, не имеют ничего против совершения сделок в нотариальной форме, но никогда не соглашаются участвовать в расходах на нотариуса. Вопрос: «Кто оплачивает нотариуса?» здесь не стоит. Кому нужно, тот и платит.
Сделка должна быть совершена по месту нахождения недвижимости, то есть у нотариуса, в чьем нотариальном округе находится приобретаемый земельный участок. Значит, придется прокатиться в город или поселок, ближайший к вашему участку, причем в рабочий день и в рабочее время. Нотариусы, как правило, работают с понедельника по пятницу с 9.00 до 17.00, а то и до 16.00.
Если вы решаете к нотариусу не обращаться, а совершать сделку в простой письменной форме, то застройщик предложит вам подписать Договор купли-продажи земельного участка и Передаточный акт на земельный участок, текст которого согласован с местным (по месту нахождения участка) регистрирующим органом. Предварительное согласование убережет вас от грубых ошибок, но на особый контроль и внимание не рассчитывайте. Эта форма, правда, стоит значительно дешевле, чем нотариальная, но и оспаривается легче.
Кто платит?
После принятия решения о форме документов необходимо выяснить у застройщика, кто оплачивает сбор документов для регистрации и саму регистрацию. Часто еще при заключении с застройщиком договора о финансировании строительства, вам предлагают заключить договор на оплату услуг по оформлению и регистрации документов. Если такой договор был, то вас вопросы об оплате сбора документов для регистрации и самой регистрации волновать не должны: вы уже все оплатили. Если вы заключали договор с застройщиком через посредника – риэлтерскую фирму, то она, скорее всего, с вас за это деньги тоже взяла. Остается пара вопросов: знает ли об этом застройщик? и жива ли та риэлтерская фирма? Это тоже придется выяснять.
Определитесь, хотите ли вы лично убедиться в факте подачи документов на ваш дом и участок на государственную регистрацию или оставите это на добросовестность застройщика. Если вам необходимы спокойствие и уверенность, придется приехать в райцентр того района, в котором располагается ваш участок, причем в день, когда осуществляется прием документов на регистрацию (в Московской области, например, два дня в неделю), да еще и одновременно с застройщиком.
Если подобные подвиги вам не по силам, необходимо выдать сотруднику застройщика доверенность на подачу и получение документов от вашего имени. Здесь следует понимать, что из-за одного дома и одного участка застройщик кататься по городам и весям не будет. Вот как соберется комплект из 10–5 участков, тогда пакетом их и повезут. Следовательно, момент подачи на регистрацию может оказаться удаленным во времени.
Финишная прямая
Наконец вы все выяснили, застройщик готов ко всем действиям, выходим на финишную прямую.
Для подачи на государственную регистрацию у вас на руках должны быть:
1. Заявление о государственной регистрации вашего права на дом как на вновь созданный объект;
2. Заявление о государственной регистрации вашего права на земельный участок;
3. Ваш паспорт либо нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если вы сами документы на регистрацию не подаете);
4. Платежный документ о внесении госпошлины за государственную регистрацию:
– права собственности на дом,
– перехода права собственности на земельный участок,
– договора (сделки) купли-продажи земельного участка;
5. Техпаспорт БТИ на дом;
6. Документы, подтверждающие факт строительства дома в соответствии с разрешением на такое строительство;
7. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
8. Договор финансирования строительства дома;
9. Акт о полном завершении взаиморасчетов по договору финансирования строительства дома;
10. Передаточный акт на дом от застройщика к вам;
11. Договор купли-продажи земельного участка;
12. Передаточный акт на земельный участок от застройщика к вам;
13. Выписка из кадастрового плана земельного участка формы В.1., В.2., В.3., В.4.;
14. Нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение земельного участка в соответствии с положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации;
Застройщик обязан при себе иметь:
1. Заявление о государственной регистрации вашего права на дом как на вновь созданный объект;
2. Заявление о государственной регистрации перехода к вам права на земельный участок;
3. Комплект учредительных документов, в который включаются подлинники (для предъявления) и нотариально удостоверенные копии (для приобщения к делу) учредительных документов застройщика со всеми действующими изменениями и дополнениями;
4. Документ, подтверждающий факт внесения записи о застройщике как о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если в регистрирующем органе уже имеются копии этих документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов застройщика,
5. Подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор купли-продажи земельного участка и подписавшего другие документы от имени застройщика;
6. Подлинники и копии документа о постановке на учет застройщика как налогоплательщика;
7. Нотариально удостоверенная доверенность, выданная застройщиком своему представителю для подачи документов на регистрацию;
8. Паспорт представителя застройщика;
9. Справку о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов (имущества) застройщика по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню подписания договора купли-продажи земельного участка. Справка должна быть подписана руководителем организации, главным бухгалтером и скреплена печатью организации;
10. Документ-основание, по которому у застройщика ранее возникло право собственности на земельный участок и передаточный акт к этому основанию.
Если все документы есть, все имеющиеся на руках документы соответствуют требованиям, можно смело их сдавать на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Через 30 дней после подачи у вас на руках должны оказаться следующие документы:
1. Новенькие, хрустящие, с голограммой и водяными знаками Свидетельства (2 штуки) государственной регистрации права а) на дом, б) на земельный участок. В Свидетельствах должна быть ваша фамилия.
2. Договор купли-продажи земельного участка со штампами УФРС о регистрации перехода права, регистрации сделки, выдачи свидетельств, а также указанием, что это экземпляр покупателя.
3. Договор финансирования строительства дома со штампом УФРС о регистрации права собственности, выдачи свидетельств.
Теперь вы смело можете приступать к внутренней отделке вашего коттеджа (если ее еще нет) или затопить камин в новом, теперь уже вашем и только вашем доме. Вы здесь полноправный хозяин!
Сейчас через Интернет продается все что угодно — от книг и DVD-дисков до автомобилей. Однако можно ли с помощью Всемирной паутины приобрести полис страхования загородной недвижимости? Если вы житель США или Европы, то, скорей всего, да. В нашей стране, как ни крути, клиенту все равно придется лично встречаться для заключения договора со страховым агентом. Хотя, впрочем, и у нас Интернет способен заметно облегчить процедуру страхования, во всяком случае ее подготовительную стадию.
Возможности Интернета в настоящее время широко используют многие участники рынка финансовых услуг. К примеру, банки предлагают своим клиентам дистанционное обслуживание счета, а также, к примеру, заполнение в режиме онлайн анкеты-заявки на заем. Не остались в стороне от технического прогресса и страховые компании. Правда, наиболее активно интернет-страхование развивается в Москве (да и то в урезанном — если сравнивать с остальным цивилизованным миром — виде). Петербургские же страховщики пока делают в этом направлении первые робкие шаги. Однако ведь и ипотека для нас была когда-то «диким зверем». А сегодня, несмотря на мировые финансовые неурядицы, она планомерно наращивает свои объемы…
Грузы подтолкнут рынок?
Интернет-страхование — направление довольно новое, поэтому устоявшегося определения этому термину пока нет. Многие участники рынка трактуют его как расчет стоимости услуги и заказ полиса (вызов агента) через Сеть. Между тем за рубежом крупные страховые компании включают в онлайн-страхование гораздо больший набор сервисов. В том числе передачу клиенту полиса, заверенного электронноцифровой подписью страховщика, по Интернету (без встречи с агентом); информационный взаимообмен между сторонами при наступлении страхового случая и даже выплату компенсации. О такой роскоши российские клиенты пока могут только мечтать. Однако не все так плохо…
К примеру, с 1 июля 2008 года в Интернете начал работу сайт www.telecomtrans.com — совместное детище компании «КапиталЪ Страхование» и ЗАО «Транстелеком» («дочка» РЖД). Портал позволяет участникам рынка грузоперевозок использовать систему электронной цифровой подписи при оформлении полисов страхования грузов через Интернет. И хотя тема нашей статьи — страхование коттеджей, а не грузов, данный прецедент вселяет надежду, что в обозримом будущем и владельцы загородной недвижимости смогут застраховать свои объекты, не отходя от компьютера. Тем более что нынешнее российское законодательство позволяет заключать договоры в электронном варианте.
Без лишних изысков
Ну а пока вернемся с небес на землю. В нынешнее время у большинства страховых компаний (как петербургских, так и федеральных, имеющих в Северной столице свои представительства) есть очень «живые» интернет-ресурсы. «Живые» — значит постоянно обновляемые, содержащие самую свежую информацию об услугах, специальных акциях и бонусах, позволяющие пользователю оперативно получать ответы на вопросы. Онлайн-услуги обычно вынесены в специальный раздел, который может называться «интернет-магазин», «онлайн-заказ», «онлайн-взаимодействие» и т. д.
Подавляющее большинство страховщиков ограничивают общение с клиентом следующими сервисами: выбор страховой программы, примерный расчет стоимости полиса и подача заявки для вызова агента. Получив заявку, агент компании связывается с клиентом, в основном, в течение одного рабочего дня. Он помогает выбрать условия страхования, сообщает окончательную стоимость заказа. Потом к клиенту выезжает агент для заключения договора и, если необходимо, осмотра имущества.
Заполнить предварительную заявку (анкету) и заочно пригласить агента теперь можно на сайтах таких компаний, как «АСК-Петербург», «Военно-страховая компания», «РЕСО-Гарантия», «Русская страховая компания», «Русский мир», «Согласие», «Спасские ворота», «Ренессанс страхование». В Москве, кроме множества перечисленных фирм, подобный сервис предлагают компании «АльфаСтрахование», «Росгосстрах».
Анкета обычно несложна для заполнения. Так, «Военно-страховая компания» довольствуется минимумом информации. Допустим, при страховании загородной недвижимости достаточно назвать стоимость объекта, материал, из которого он возведен, а также частные данные страхователя. Столь же нетребовательна и компания «АСК-Петербург». При страховании объекта без осмотра клиент, кроме сведений о себе, должен упомянуть количество комнат, а также подобрать наиболее актуальные, по его мнению, риски. Элементарный опросник предлагает компания «Русский мир». В графы находящейся на ее интернет-сайте анкеты достаточно вписать свое имя, телефон и желаемый вид страхования. Остальное страховой агент выяснит на месте. На портале петербургского филиала «Спасских ворот» запрос можно вообще сделать в свободной форме.
Неизбежная встреча
Однако, как мы уже сказали, петербургскому клиенту, так или иначе, встречаться с агентом придется. Другой вопрос — насколько «плотным» будет их общение. Если объект типовой и относительно недорогой (обычно не более 30–40 тыс. дол., реже — 50 тыс. дол.), готовый полис можно приобрести на дом без особых трудностей. Это как заказать книгу или соковыжималку в интернет-магазине. Более дорогие объекты обычно страхуют с осмотром и составлением инвентаризации имущества. Естественно, придется потратить время, однако в конечном счете клиент только выигрывает. Ведь чем подробнее описана собственность, тем менее вероятность возникновения разногласий при наступлении страхового случая.
Нельзя забывать и еще один важный аспект. Так как без осмотра дом страхуется всегда на одну из фиксированных сумм, предлагаемых компанией, его рыночная цена может быть больше или, наоборот, меньше страхового возмещения. В первом примере клиент, если с коттеджем что-то произойдет, получит компенсацию, недостаточную для строительства нового «гнездышка». Во 2-м — страхователь попросту переплачивает за страховку (ведь при наступлении страхового случая в любом случае оценивается ущерб, и никто не выплатит пострадавшему больше истинной стоимости его дома). Впрочем, фиксированные суммы нечасто превышают 70–100 тыс. дол. Так что переплатить «удастся» разве что за дачку.
Достоверности ради стоит отметить, что крупнейшие страховщики хотят сделать присутствие клиента в «виртуальном» офисе компании как можно более комфортным. Так, к примеру, один из первопроходцев интернет-пространства — «Ингосстрах» разработал хороший сервис «Мой Ингосстрах». На нем сосредоточена информация обо всех обращениях клиента в компанию. В частности, хранятся результаты расчетов стоимости страховых услуг, сделанных при помощи калькуляторов, перечень заявок на получение полиса, поданных с сайта. Помимо того, раздел содержит список приобретенных клиентом полисов. К сожалению, заявки на страхование строений на интернет-сайте временно не принимаются.
Удобен для пользователя и портал страховой компании «Уралсиб». В интернет-магазине можно продлить договор в режиме онлайн, получить развернутую консультацию, вызвать на дом или в офис страхового агента. Ход действий заказчика описан на сайте и, думается, будет полезен и нашему читателю. Итак, всего предлагается сделать шесть шагов. Сначала выбрать страховой полис и ознакомиться с условиями страхования, затем привести свои параметры и рассчитать стоимость полиса. Третий шаг — заполнить заявку на полис. Потом необходимо выбрать подходящий способ оплаты полиса и способ его получения. Последний шаг — отправить заявку на страхование. Оператор интернет-магазина связывается с клиентом для уточнения параметров заказа, после чего полис доставляется в назначенное место.
Столица нам поможет
Следует признать: интернет-страхование более или менее распространено пока в основном в Первопрестольной. Однако кое-какую пользу из столичных страховых интернет-магазинов жители могут извлечь. Поскольку таковые интернет-сайты обычно обслуживаются специальным онлайн-отделом, зайдя на них, можно легко и оперативно получить консультацию по любым интересующим вопросам. Так, к примеру, на порталах Промышленно-страховой компании, а также страхового супермаркета Renins.com дан адрес e-mail, куда можно отправить письмо. Интернет-сайты «РОСНО», «Ингосстраха» позволяют не только пообщаться с экспертами, но и почитать ответы на часто задаваемые вопросы. Профессионалы московской компании «ГУТА-Страхование» отвечают пользователям по электронной почте и даже по ICQ.
Получить консультацию можно также у петербургских страховщиков. Они, естественно, не столь продвинуты в вопросах интернет-страхования, но зато хорошо знают ситуацию на местах.
Обратите внимание: на сайтах некоторых страховых компаний есть дополнительные разделы, позволяющие пожаловаться на некачественное обслуживание (к примеру, если нагрубил страховой агент). Там же пользователи, как правило, могут оставить свои пожелания. К примеру, любые претензии и замечания по качеству обслуживания (в том числе и петербургских клиентов) принимаются в режиме онлайн центром контроля качества компании «Ренессанс страхование». На каждое обращение здесь обещают оперативно ответить.
Удобство электронного страхования должно заключаться не только в «заочном» составлении заявления и вызове агента через интернет-сайт. Сейчас многие пользователи желали бы оплатить услуги страховщика, не выходя из дома и не выстаивая очередь в кассу. Страховщики исследуют эту потребность и предлагают различные формы оплаты — на выбор. Возможен наличный расчет (курьеру или страховому агенту при передаче полиса); оплата наложенным платежом по России (в том числе электронным); почтовый и телеграфный переводы; использование платежных систем типа «Яндекс.Деньги» и WebMoney. Для оплаты полиса действует большинство пластиковых карт: VISA, Euroсard/MasterCard, Union Card и др.
Упрощенные системы расчетов не исключают простых и очень распространенных финансовых бонусов-поощрений для клиента. Так, к примеру, «Военно-страховая компания» допускает оплату 2-мя платежами в рассрочку на 4 месяца (при страховании имущества) и на 2 месяца — при страховании ответственности домовладельца. Помимо того, при оформлении заказа полиса через Интернет многие страховщики готовы предоставить скидку 5–10 процентов.
Взгляд в будущее
Пока интернет-страхование в России находится в «младенческой» стадии развития — и с этим трудно спорить. В чем причины такого отставания? В недальновидности страховщиков? Едва ли. Практика показывает, что российские страховые компании, как раз напротив, очень оперативно реагируют на изменяющиеся потребности рынка. Проблема в другом. Наши сограждане пока не слишком доверяют электронной коммерции, считая, что надежнее приехать в офис компании, задать все волнующие вопросы, получить полную консультацию и скрепленный печатью и подписью экземпляр договора в руки. Между тем, если вдуматься, электронная подпись страховщика столь же действенна (в свете принятого несколько лет назад закона об электронно-цифровой подписи), как и собственноручная. А получить консультацию теперь можно прямо на интернет-сайте большинства компаний или по телефону. И все это — не вставая со стула. Следовательно, клиент сберегает время, а компания — деньги, которые приходится тратить на содержание офисных площадей, доставку полисов с курьером и т. д. А там, где имеет место существенная экономия для компании, и скидки-бонусы потребителям не заставляют себя долго ждать. Так что в конечном итоге от онлайн-взаимодействия все только выиграют. Остается подождать, пока клиенты хлынут с заказами на интернет-представительства страховых компаний, а страховщики в ответ продолжат расширять возможности дистанционного страхования.
