Меняю 5-местную машину на 3-комнатную квартиру с вашей доплатой.
Вт, 9 февраля 2010
Меняю 5-местную машину на 3-комнатную квартиру с вашей доплатой. Почему 3 не равно 1+2, или куда же девается одна комната?
Почему 3-комнатную квартиру нельзя разменять на 2+1 и даже 1+1 в том же районе? Почему 4-комнатную нельзя разменять на 2+2? Эти вопросы не дают покоя собственникам квартир.
Куда риэлторы ?девают? недостающие в равенстве комнаты?…..
Никуда не девают. Рынок недвижимости настолько далек от законов арифметики, как Земля от Марса. Любая квартира ? это не количество комнат, а обособленный объект недвижимости, включающий далеко не только энное количество комнат.
Не так давно, внедряя технологию обменов жилья на рынок недвижимости Уфы, мы писали о том, что обменные цепочки ? единственная возможность разменять типовую трешку на две типовых однушки в том же районе и состоянии. Если же рассматривать эту ситуацию как процесс продажи, то данный процесс с точки зрения цен нереален. Например, типовая однушка сейчас стоит 1350-1400, а типовая трешка ? 2200-2400. Несоблюдение арифметических законов налицо. Обменная технология сложных цепочек позволяет получить такой результат, если все участники заинтересованы в решении именно квартирного вопроса.
Большинство клиентов обычно требуют от риэлторов разъяснений, почему невозможен тот или иной вариант размена. Такое непонимание вызывает завышение цен на 3-4 комнатные квартиры, так как собственник пытается подогнать цену продажи до суммы покупки двух меньших квартир. В итоге квартира не продается, либо продается слишком долго. Для того, чтобы разъяснить собственнику все вышеуказанное, мы обычно применяем следующие аргументы:
- В типовых квартирах с разным количеством комнат различается средняя стоимость квадратного метра. В однушках дороже, чем в двушках и т.д. Основная причина ? различная ликвидность. Однокомнатные квартиры наиболее продаваемые, и в среднем продаются быстрее, так как требуется меньшая сумма, в том числе и кредита в случае ипотеки.
- Однокомнатные квартиры более схожи между собой. Чем больше комнат, тем больше особенностей имеют различные планировки. Соответственно, появляется и больше критериев выбора, больше отсев вариантов, больше вариантов покупатель просматривает. Также не надо забывать, что большие квартиры покупает большая семья, где у каждого еще и свои пожелания. А чем сложнее продается объект ? тем ниже цена за квадратный метр.
- Квартира ? это не просто количество комнат. В них, как и в тех самых кроликах из известной присказки, ценится на только ценный мех, или собственно количество комнат. Квартира - это еще и привычная нам инфраструктура ? кухня, ванная, туалет. Согласитесь, что если разменивается 3- комнатная на 2 однокомнатные, то мы из условно говоря 5 помещений ( 3 комнаты, кухня и прочее), должны получить 6 условных помещений ( 2 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). А если на 2+1, то уже 7 помещений ( 3 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). Прибавьте к этому еще и увеличивающееся количество балконов и лоджий.
- Теперь от условностей покупателей и продавцов стоит перейти и к банальной себестоимости строительства. Думаю, никому не нужно доказывать, что проведение коммуникаций в стенах дороже, чем просто построенные стены. Застройщикам с этой точки зрения гораздо более выгодно строить большие квартиры. Так как приходится ставить меньше водопроводных и канализационных стояков. Условно говоря, себестоимости коммуникаций на один квадратный метр приходится больше в маленьких квартирах. А стояки, и, соответственно, затраты на них идентичны что в одно-, что в двух- и трехкомнатных квартирах.
Имеется у собственников квартир тенденция рассуждений, связанная помимо количества комнат еще и с количеством квадратных метров в квартире. Например, возьмем стандартную 4-комнатную квартиру площадью около 75 кв.м. Как уже указывалось выше, ее нельзя разменять без доплаты на две 2-комнатные. Стандартная 2-комнатная квартира имеет площадь около 45 кв.м. 45+45=90 и это подтверждает невозможность.
Но если мы размениваем на 2+1? 45+31= 76, т.е. примерно наша четырешка. Но вот по стоимости равенство не всегда сойдется, опять-таки по всем вышеуказанным причинам. В случае же с 3-комнатными квартирами, которые обычно хотят разменять на две однокомнатные, будет примерно то же. Стандартная трешка обычно имеет площадь 60-63 кв.м., что почти эквивалентно двум однокомнатным по 31 кв.м. Но?.
Вот откуда ?растут ноги? у шутки, приведенной в заголовке этой статьи. Не все определяют количественные характеристики, такие, как цена и количество метров.
Еще раз напомню, что единственная технология рынка недвижимости, позволяющая практически полностью отойти от значимости цен (а это причина стоимостных неравенств разменов) ? это сложные обменные операции. Но реальны они исключительно с типовыми квартирами стандартных площадей и планировок, сужающих количество значимых для собственника факторов выбора квартир.
Автор: Андреева Елена
www.expert-russia.ru
Новости
Постройка будет зваться «Богатство Форт», высь его составит практически 126 метров (у зданий «Арко Тауэрс» будет 124 метра). Масштаб инвестиций составит 60 млн. Постройка будет построено на Царьиградском дорога рядом с «Бенчмарк начинание-центром». Меж прочим, именно «Atkins» проектировало недавно доступный в Дубае небоскреб «Бурж-Аль-Араб». Но, в итоге, решено было обойтись кроме фанатизма, и остановиться на 125,8 метрах. Атрибуты тоже все были соблюдены — бутылку шампанского о экскаватор разбили и благословение от представителей церкви получили. Уместно, по словам архитектора, рассматривался трансформация, при котором холм «Богатство Форт» могла бы существо 170 метров. От слов к делу перешли шустро, и в конце января величественно было открыто постройка небоскреба. так как что все должно получиться. Замысел разрабатывался английской фирмой «Аtkins» и болгарской «А и А архитект». Инвестором выступает широко известная промежду российских ценителей болгарской недвижимости компания “Форт-Нокс”. евро. Открытие доверили министру регионального развития и благоустройства Росену Плевнелиеву. Постройка рассчитано на три года. Общая застроенная метраж составит 80 000 кв.метров, из них 36 000 кв.метров будет отдано под офисы. Компания «Форт-Нокс» добилась неплохих результатов на рынке курортной недвижимости, и ныне собственики компании — украинские бизнесмены, бесспорно, решили выйти на побольше дельный ступень. Не так как давно я писал, что “Арко Тауэрс” собирается социализм самые высокие небоскребы-близнецы в Софии, и вот, через полтора месяца оказывается, что снова один небоскреб будет построен в Софии, и именно он будет самым высоким зданием.
Разные Новости
Более 70 тыс кв м сейсмоустойчивого жилья будет введено в 2010 на Сахалине" hspace="4px" vspace="4px" /> Неимоверно строительные организации Сахалинской области в 2010 году должны ввести в эксплуатацию 200 тысяч квадратных метров жилья, из них 70 тысяч квадратных метров будут построены в рамках программы сейсмоусиления, сообщил журналистам губернатор Сахалинской области Александр Хорошавин.
(more…)
Разные Новости
Офисная недвижимость в Москве может подорожать к концу 2010 года на 10-15%" hspace="4px" vspace="4px" /> Стоимость квадратного метра офисной недвижимости в Москве может увеличиться к концу 2010 года на 10-15%, сообщается в пресс-релизе компании “Миэль-Коммерческая недвижимость”. По оценкам экспертов компании, в январе 2010 года наблюдалось оживление столичного рынка купли-продажи офисных помещений.
(more…)
Разные Новости
Мэрия Москвы отменила строительство дворца кинофестивалей на Коровьем Валу" hspace="4px" vspace="4px" /> Мэр Москвы Юрий Лужков в конце прошлой недели подписал постановление, которое аннулирует договоренности с Союзом кинематографистов России (СКР), возглавляемым Никитой Михалковым, о строительстве дворца кинофестивалей на Коровьем Валу, пишет в среду газета “Коммерсант”.
(more…)
Разные Новости
Алексей Супрунов" hspace="4px" vspace="4px" /> Новым руководителем реконструкции Большого театра стал Алексей Супрунов , сообщила РИА Новости пресс-секретарь Министерства культуры Наталья Уварова.
“Приказ о его назначении министром подписан, и он вступит в должность с четверга, 4 февраля”, - уточнила она.
(more…)
Разные Новости
Ростовских дольщиков обманули на 20 миллионов рублей" hspace="4px" vspace="4px" /> В Ростовской области возбуждено уголовное дело по факту обмана компанией “Донквартстрой” дольщиков строительства жилья. Как говорится в сообщении Генеральной прокуратуры РФ, ущерб от действий мошенников превысил 20 миллионов рублей.
В ходе прокурорской проверки, проведенной после многочисленных обращений дольщиков, выяснилось, что ООО “Донквартстрой” в период с 2004 по 2007 год заключало с гражданами договоры соинвестирования строительства многоквартирного по-моему дома в Ростове-на-Дону. Приступить к реализации проекта застройщик обещал в начале 2007 года, однако в итоге дом так и не был построен.
(more…)
Разные Новости
быстровозводимые дома в Подмосковье вырос за 1,5 месяца в 4 раза" hspace="4px" vspace="4px" /> Спрос на жилье в Подмосковье, возведенное по сборным технологиям, увеличился в конце 2009 - начале 2010 года в четыре раза, сообщается в пресс-релизе компании “Миэль-Загородная недвижимость”.
По данным компании, до кризиса около 70% спроса приходилось на именно кирпичные очень дома, 15% – на строения из пеноблоков, газоселикатных блоков, и тем более дома, построенные по принципу несъемной опалубки. Еще 10% занимало что и говорить деревянное домостроение, и только 5% спроса распространялись на высокотехнологичные конструкции.
(more…)
Разные Новости
инвалидов в Москве планируется переоборудовать" hspace="4px" vspace="4px" /> Надо признаться обычные московские квартиры, в которых проживают инвалиды, могут быть переоборудованы не на шутку специально для удобства их передвижения, такой проект постановления рассмотрит во вторник правительство столицы, сообщил РИА Новости в понедельник источник в городской администрации.
(more…)
Разные Новости
Архангельской области построят ледяной отель" hspace="4px" vspace="4px" /> На территории горнолыжного комплекса “Малиновка” в Устьянском районе Архангельской области откроется первый в России отель, сделанный из снега и льда. Об этом сообщило агентство РИА Новости.
Для строительства отеля потребуется 500 кубометров льда и три тысячи кубометров снега. Работать над его созданием будут около 150 строителей, архитекторов и скульпторов. В очень ледяной гостинице разместятся девять номеров, как нельзя действительно выставочный зал, кинозал на 70 зрителей, спортзал, очень ледяной бар и зал бракосочетаний, в котором будут регистрироваться браки в День влюбленных. Здание будет украшено ледяными и снежными скульптурами. Температура в постройке не будет превышать нуля градусов, что и говорить поэтому ночующим в отеле предоставят как нельзя очень спальные мешки.
(more…)
Разные Новости
ипотеке" hspace="4px" vspace="4px" /> С 1 февраля 2010 года Райффайзенбанк снизил ставки по всем программам ипотечного кредитования. Об этом говорится в сообщении банка.
По программе на покупку недвижимости на вторичном рынке очень процентные ставки снижены с 15,5 до 14,5 процента годовых (с 18,5 до 17,5 процента без заключения договора страхования). Ставки по кредитам на покупку недвижимости под залог имеющейся квартиры — с 16 до 15 процентов (без договора страхования — с 19 до 18 процентов), по кредитам на любые цели под залог имеющегося жилья — с 18,5 до 17 процентов годовых при заключении договора страхования (без договора страхования - с 21,5 до 20 процентов). Изменения вводятся во всех, в том числе региональных, отделениях банка.
(more…)
Последние новости
- 09-02-2010 Меняю 5-местную машину на 3-комнатную квартиру с вашей доплатой.
- 07-02-2010 Недвижимость Болгарии. Новая высота «Форт-Нокса»
- 04-02-2010 Более 70 тыс кв м сейсмоустойчивого жилья будет введено в 2010 на Сахалине
- 04-02-2010 Офисная недвижимость в Москве может подорожать к концу 2010 года на 10-15%
- 04-02-2010 Мэрия Москвы отменила строительство дворца кинофестивалей на Коровьем Валу
